وام خرید مسکن و شرایط وام مسکن ۱۴۰۵

وام خرید مسکن ۱۴۰۵ چقدر است؟

سقف وام خرید مسکن از محل اوراق در ۱۴۰۵ برای متقاضی انفرادی در تهران ۱ میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان است. مهم‌ترین تغییر ۱۴۰۵ افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) است که به گفتهٔ اعلام افزایش سقف وام مسکن از مدیرعامل بانک مسکن انجام شده است. طبق همان اعلام، سقف دریافت مشترک نیز به‌ترتیب ۲، ۱٫۶ و ۱٫۲ میلیارد تومان تعیین شده است. این ارقام مربوط به افزایش سقف ابلاغ‌شده در شهریور ۱۴۰۵ هستند و نباید با جدول‌های قدیمی ۱۴۰۴ یا سال‌های قبل مخلوط شوند.

نکتهدر این جدول «دریافت مشترک» فقط به زوجین محدود نیست. طبق اعلام، گروه‌هایی مانند پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، دو خواهر و دو برادر نیز در گروه بستگان مجاز آمده‌اند؛ اما پروندهٔ واقعی باید با ضوابط بانک و شعبه تطبیق داده شود.

در مادهٔ ۴ قانون جهش تولید مسکن آمده است: «بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست درصد(۲۰%) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، …» برای خریدار یعنی سهمی از تسهیلات بانکی هر سال باید به مسکن برسد؛ سقف و شرایط هر وام را همان اعلام بانک تعیین می‌کند.

جدول وام‌های مسکن فعال در ۱۴۰۵ چه مواردی را نشان می‌دهد؟

جدول زیر برای هر وام، سقف، نرخ، مدت، شرط اصلی و منبع را کنار هم می‌گذارد تا سقف‌های جدید با طرح‌های قدیمی اشتباه نشوند. خانهٔ «—» یعنی آن مورد را باید از بانک عامل بپرسید.

نکتهوام ودیعه، وام روستایی، نهضت ملی مسکن و سایر تسهیلات تخصصی را با وام خرید مسکن یکی نگیرید؛ سقف و نرخ هر کدام جداست. سقف یا نرخ وامی را که نمی‌دانید، از بانک عامل بپرسید.

وام مسکن با اوراق تسه چگونه کار می‌کند؟

در وام خرید از محل اوراق، متقاضی برای استفاده از سقف تسهیلات باید اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را تهیه کند. طبق سامانهٔ اوراق گواهی حق‌تقدم بانک مسکن، هر برگ تسه معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است؛ بنابراین تعداد برگ موردنیاز از تقسیم مبلغ وام بر ۵۰۰ هزار تومان به‌دست می‌آید.

قیمت تسه ثابت نیست و هزینهٔ خرید اوراق جدا از قسط وام است. بنابراین «وام ۲ میلیاردی» سه عدد متفاوت دارد: مبلغ اسمی تسهیلات، هزینهٔ اولیهٔ خرید اوراق و مجموع مبالغی که در طول دوره بابت اقساط پرداخت می‌شود.

برای محاسبهٔ تعداد اوراق و هزینهٔ آن، اوراق مسکن تسه را ببینید. قیمت هر برگ را همراه تاریخ مشاهده ببینید؛ قیمت قدیمی را قیمت امروز ندانید و وارد محاسبه نکنید.

نکتهقیمت هر برگ تسه در ۱۴۰۵ حتی میان شهریور و اوایل مهر تغییر کرده است. پس قیمت را همیشه با تاریخ و زمان ببینید، نه به‌عنوان یک نرخ ثابت سالانه.

به تجربهٔ مشاوران املاک تهران، سهم وام مسکن از قیمت خانه در تهران چقدر است؟

وام خرید با اوراق تسه در تهران بیشتر برای ملک‌های زیر ۲۰ میلیارد تومان به کار می‌رود. به تجربهٔ مشاوران املاک تهران (استعلام ملک‌دان، مهر ۱۴۰۵)، وام خالص پس از کسر هزینهٔ اوراق اکنون حدود ۱٫۹ میلیارد تومان است که ۱۰ تا ۲۵٪ قیمت ملک را می‌پوشاند؛ باقی از پس‌انداز یا فروش دارایی تأمین می‌شود.

بنگاه‌ها زمان کار وام را حدود ۳۵ روز کاری می‌گیرند و تاریخ پرداخت قرارداد را بر همان اساس می‌نویسند. هزینهٔ اوراق را در اوراق مسکن تسه حساب کنید.

شرایط وام خرید مسکن ۱۴۰۵ چیست؟

شرایط وام خرید مسکن شامل نوع تسهیلات، دستهٔ شهری ملک، نسبت متقاضیان در دریافت مشترک، وضعیت سند، ارزش کارشناسی ملک و ضوابط شعبه است؛ این موارد را به ترتیب زیر کنترل کنید.

• نوع تسهیلات را مشخص کنید: خرید از محل اوراق، خرید مشترک، جوانی جمعیت یا محصول دیگری.
• دستهٔ شهری ملک را طبق دسته‌بندی اعلام بانک مسکن درست انتخاب کنید: تهران، مرکز استان یا شهر بالای ۲۰۰ هزار نفر، یا سایر مناطق شهری.
• برای وام مشترک، نسبت متقاضیان را مشخص کنید؛ «زوجین» تنها حالت دریافت مشترک نیست.
• در صورت استفاده از امتیاز جوانی جمعیت، تعداد فرزندان زیر ۲۰ سال (طبق اعلام بانک مسکن) و سایر شروط همان تسهیلات بررسی شود.
• وضعیت سند و قابلیت پذیرش ملک را از شعبه استعلام کنید.
• ارزش کارشناسی و سایر ضوابط پرونده را در نظر بگیرید؛ سقف مصوب لزوماً به معنی پرداخت خودکار همان مبلغ در هر پرونده نیست.
• برای خرید اوراق، تعداد برگ و هزینهٔ خرید تسه را جداگانه محاسبه کنید.
• نرخ و مدت را از محصول و بخشنامهٔ مربوط به همان پرونده انتخاب کنید، نه از یک جدول قدیمی عمومی.

شرایط دقیق دریافت وام ممکن است علاوه بر سقف عمومی به اعتبار متقاضی، وضعیت ملک، ارزش کارشناسی، مدارک و ضوابط شعبه وابسته باشد. به همین دلیل «سقف مصوب» را معادل «مبلغ قطعی پرداختی به هر متقاضی» ندانید.

وام مسکن جوانی جمعیت چقدر بیشتر می‌شود؟

در اعلام شهریور ۱۴۰۵ بانک مسکن، برای مشمولان قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، به‌ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال ۲۵ درصد افزایش سقف تسهیلات خرید و جعاله اعلام شده است. طبق همان اعلام، این افزایش حداکثر برای چهار فرزند در نظر گرفته شده و در نتیجه سقف پایه می‌تواند تا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کند.

در اعلام این امتیاز، شرط خانه‌اولی بودن نیامده است. در همان اعلام، شرط دیگری دربارهٔ نرخ باروری شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند نیز آمده است. بنابراین تعداد فرزند به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری دربارهٔ واجد شرایط بودن کافی نیست.

نکتهبه گفتهٔ اعلام افزایش سقف وام مسکن از مدیرعامل بانک مسکن، نرخ ۲۲٫۵ درصد و مدت سادهٔ حداکثر ۱۲ سال یا پلکانی حداکثر ۱۰ سال مشخصاً برای تسهیلات خرید مشمول قانون جوانی جمعیت اعلام شده است و شامل همهٔ انواع وام خرید مسکن نیست.

قسط وام خرید خانه چگونه حساب می‌شود؟

اگر قرارداد با اقساط ساده و مساوی ماهانه باشد، فرمول قسط آنویتی به‌صورت زیر است:

قسط ماهانه: A = P × i ÷ [1 − (1 + i)^−n]

• A = مبلغ قسط ماهانه
• P = اصل وام
• i = نرخ ماهانه؛ نرخ سالانه تقسیم بر ۱۲۰۰
• n = تعداد کل قسط‌های ماهانه

در این مثال محاسباتی، وام خرید مشترک تهران به مبلغ ۲ میلیارد تومان با نرخ ۲۲٫۵ درصد و بازپرداخت سادهٔ ۱۲ ساله (ارقامی که مدیرعامل بانک مسکن برای تسهیلات مشمول جوانی جمعیت اعلام کرده است) بر پایهٔ همین فرمول قسطی حدود ۴۰٫۲۷۵ میلیون تومان در ماه دارد.

در روش پلکانی، قسط‌ها مانند حالت ساده ثابت نیستند. اگر برنامهٔ دقیق افزایش اقساط را در قرارداد یا ابلاغیهٔ بانک نمی‌بینید، ضریب رشد را حدس نزنید. برای محاسبهٔ قسط، جدول استهلاک و سناریوهای بازپرداخت، قسط وام مسکن را ببینید.

وام خرید مسکن با وام جعاله چه فرقی دارد؟

وام خرید برای تأمین بخشی از منابع خرید یا ساخت واحد مسکونی است، در حالی که جعالهٔ مسکن تسهیلات تعمیر است. طبق اعلام افزایش سقف وام مسکن زوجین و جعاله، در شهریور ۱۴۰۵ سقف جعالهٔ تعمیر مسکن از محل اوراق به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.

اینکه جعاله در کنار وام خرید یک پرونده قابل دریافت است یا چگونه با آن ترکیب می‌شود، باید برای پروندهٔ واقعی از بانک و شعبه تأیید شود. بنابراین سقف خرید و جعاله را نمی‌توان خودکار جمع کرد و نتیجه را «وام قطعی» نامید.

نکتهدر مثال ۲ میلیارد خرید + ۴۰۰ میلیون جعاله، مبلغ اسمی ترکیب ۲٫۴ میلیارد تومان و تعداد اوراق، در صورت تأیید تجمیع، ۴٬۸۰۰ برگ است؛ اما این مثال به‌خودی‌خود مجوز دریافت این ترکیب برای همهٔ متقاضیان نیست.

وام خرید مسکن برای زوجین چقدر است؟

طبق اعلام مدیرعامل بانک مسکن، در سقف‌های جدید ۱۴۰۵ دریافت مشترک وام خرید از محل اوراق در تهران تا ۲ میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا ۱٫۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق شهری تا ۱٫۲ میلیارد تومان است.

در این ساختار، زوجین یکی از گروه‌های دریافت مشترک هستند و عنوان «وام زوجین» یک محصول کاملاً جدا با نرخ و مقررات مستقل نیست. نوع رابطهٔ متقاضیان و ضوابط بانک برای پروندهٔ مشترک باید احراز شود.

برای زوجین تهران در سناریوی ۲ میلیارد تومان، ۴٬۰۰۰ برگ تسه لازم است. هزینهٔ خرید این اوراق به قیمت روز بازار وابسته است و باید جدا از قسط محاسبه شود.

آیا وام خرید مسکن بدون اوراق هم وجود دارد؟

بله؛ در ۱۴۰۵ علاوه بر تسهیلات خرید از محل اوراق بانک مسکن، محصولات دیگری مانند تسهیلات قرض‌الحسنهٔ خرید یا ساخت برای برخی خانوارهای فاقد مسکن و حساب پس‌انداز مسکن جوانان نیز وجود دارند. شرایط این محصولات با وام اوراق یکی نیست.

وضعیت افتتاح جدید حساب پس‌انداز مسکن یکم در ۱۴۰۵ را از بانک بپرسید؛ ارقام قدیمی موجود در بعضی صفحات وب را وام فعال ندانید.

نکتهاگر صفحه‌ای سقف‌های کمتری نشان می‌دهد، تاریخ داده‌اش را بررسی کنید. تغییر سقف‌های اوراق در شهریور ۱۴۰۵ باعث شده بسیاری از جدول‌های قدیمی دیگر برای پاسخ امروز مناسب نباشند.

وام خرید مسکن با وام ودیعه چه تفاوتی دارد؟

وام خرید برای خرید یا ساخت مسکن است؛ وام ودیعه برای تأمین ودیعهٔ اجاره استفاده می‌شود. این دو نباید در یک جدول بدون برچسب محصول با هم مخلوط شوند.

بانک مسکن در شهریور ۱۴۰۵ سقف وام ودیعه از محل اوراق را برای تهران ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۳۰۰ میلیون تومان و سایر مناطق ۲۰۰ میلیون تومان اعلام کرده است. این محصول با تسهیلات ودیعهٔ حمایتی که شرایط و منابع جداگانه دارد، یکی نیست.

برای شرایط، مدارک و قسط وام ودیعه، وام ودیعه مسکن را ببینید.

قبل از گرفتن وام مسکن چه هزینه‌هایی را حساب کنیم؟

قبل از گرفتن وام مسکن، علاوه بر قسط ماهانه باید هزینهٔ خرید اوراق تسه، کل بازپرداخت و هزینه‌های معاملهٔ ملک را هم حساب کرد؛ فهرست این اقلام در ادامه آمده است.

• مبلغ اسمی وام
• هزینهٔ خرید اوراق تسه، در صورت استفاده از تسهیلات اوراق
• قسط ماهانه
• کل بازپرداخت
• کل سود قرارداد
• هزینه‌های کارشناسی، تشکیل پرونده و موارد مشابه، در صورت مطالبه
• هزینه‌های معاملهٔ ملک که جزو قسط وام نیستند

مهم‌ترین خطای محاسباتی این است که «سقف وام» را برابر با «پولی که بعد از همهٔ هزینه‌ها در اختیار خریدار می‌ماند» بدانیم. هزینهٔ تسه پیش از استفاده از تسهیلات پرداخت می‌شود و باید در یک خروجی جدا نشان داده شود.

در هزینهٔ تأمین مالی دست‌کم سه عدد را جدا ببینید: مبلغ مصوب وام، هزینهٔ اولیهٔ اوراق و هزینهٔ بازپرداخت اقساط. این تفکیک تصویر دقیق‌تری از هزینهٔ تأمین مالی به شما می‌دهد.

چه کسانی ممکن است وام خرید مسکن ۱۴۰۵ بگیرند؟

وام خرید مسکن ۱۴۰۵ را متقاضی‌ای می‌گیرد که شرایط همان نوع وام را داشته باشد، چون برای همهٔ وام‌های مسکن یک پاسخ واحد وجود ندارد. در وام اوراق، شرایط خرید اوراق، پذیرش ملک، اعتبار متقاضی و ضوابط شعبه اهمیت دارد. در تسهیلات قرض‌الحسنهٔ خرید یا ساخت خانوارهای فاقد مسکن، شرایط خانوار و سابقهٔ فرزند یا ازدواج طبق دستورالعمل مربوط بررسی می‌شود. در حساب جوانان نیز اصل حساب و مدت سپرده‌گذاری اهمیت دارد.

پس «وام مسکن ۱۴۰۵» یک محصول واحد نیست. ابتدا باید نوع وام مشخص شود و سپس سقف، نرخ، مدت و شرایط همان محصول خوانده شود.

نکتهاگر هدف شما خرید خانه با وام اوراق است، از جدول سقف شروع کنید؛ اگر هدف تأمین ودیعهٔ اجاره است، صفحهٔ وام ودیعه مسکن مسیر مناسب‌تری است.