مالیات خانه خالی در ۱۴۰۵ چقدر است؟
مبلغ ثابتی برای مالیات خانه خالی وجود ندارد؛ ابتدا مالیات مبنا مانند مالیات بر درآمد اجاره تعیین می‌شود و سپس ضریب ماده ۵۴ مکرر روی آن اعمال می‌شود. طبق ماده ۵۴ مکرر، برای واحدی که در سال مالیاتی اولِ مشمولیت خالی باشد، ضریب ۶ برابر است؛ در سال دوم ۱۲ برابر و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات مبناست. در مادهٔ ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم آمده است: «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و کلیه شهرهای جدید که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور … در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت های تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می شود: سال اول ـ معادل شش برابر مالیات متعلقه سال دوم ـ معادل دوازده برابر مالیات متعلقه سال سوم به بعد ـ معادل هجده برابر مالیات متعلقه». طبق همان ماده، برای مالکانی که بیش از ۵ خانه خالی دارند، این ضرایب نسبت به کل واحدهای خالی دو برابر می‌شود.
اطلاعات ملک. سامانهٔ املاک و اسکان. بیش از ۱۲۰ روز؟. مالیات اجارهٔ مبنا. ضریب ۶ / ۱۲ / ۱۸
| مدت مشمولیت | ضریب مالیات مبنا (ماده ۵۴ مکرر) |
|---|---|
| سال اول | ۶ برابر |
| سال دوم | ۱۲ برابر |
| سال سوم و بعد | ۱۸ برابر |
| مالک دارای بیش از ۵ خانه خالی | دو برابر ضرایب بالا نسبت به کل واحدها |
هشداراین ضرایب، «درصدی از قیمت خانه» نیستند. مبنای محاسبه، مالیات بر درآمد اجاره است و برای تعیین اجاره مبنا، در موارد مقرر قانون از جدول ارزش اجاری املاک مشابه استفاده می‌شود.
چه خانه‌ای از نظر قانون خالی محسوب می‌شود؟
طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید، اگر طبق اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان در یک سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، می‌تواند خانه خالی شناخته شود. بنابراین صرف این‌که خانه برای چند هفته یا چند ماه استفاده نشده باشد، به‌تنهایی به معنی مشمول‌شدن مالیات نیست؛ معیار قانونی مجموع روزهای سکونت یا استفاده در سال مالیاتی است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (۱۴۰۳) دامنهٔ این مالیات را به شهرهای جدید هم رساند. در مادهٔ ۲ آن قانون، دربارهٔ مادهٔ ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، آمده است: «در ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم پس از عبارت «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت»، عبارت «و کلیه شهرهای جدید» اضافه … می‌شود»
- مرجع شناسایی، سامانهٔ ملی املاک و اسکان کشور است؛ ثبت و اصلاح اطلاعات سکونت در سامانه املاک و اسکان انجام می‌شود.
- طبق ماده ۵۴ مکرر، محدوده قانونی شامل شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید است.
- معیار اصلی ماده ۵۴ مکرر، بیش از ۱۲۰ روز نداشتن ساکن یا کاربر در مجموع یک سال مالیاتی است.
- برای واحدهای نوساز، قانون مهلت جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است.
طبق ماده ۵۴ مکرر، واحدهای نوساز پس از گذشت ۱۲ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی مشمول حکم می‌شوند و برای پروژه‌های انبوه‌سازی این مهلت ۱۸ ماه است. طبق همان ماده، وزارت راه و شهرسازی نیز باید یک ماه پیش از پایان مهلت‌های مذکور، اخطار لازم را به مالک یا کدپستی ملک ارسال کند.
خانه خالی از کجا شناسایی می‌شود؟
شناسایی خانه خالی از مسیر سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام می‌شود. اطلاعات این سامانه برای تشخیص وضعیت سکونت و کاربری واحدها به کار می‌رود و مالک باید اطلاعات محل سکونت و وضعیت ملک خود را درست و به‌روز ثبت کند. اگر پیش از تکمیل این فرایند تخلیه ملک انجام شده باشد، مدارک تخلیه و پایان قرارداد را نگه دارید؛ اصلاح اطلاعات و نگهداری مدارک مربوط به سکونت، اجاره یا فروش اهمیت دارد.
شهرداری‌ها هم در این شناسایی نقش دارند. در تبصرهٔ ۵ الحاقی به مادهٔ ۵۴ مکرر، که همان قانون ساماندهی آورده، آمده است: «شهرداری های شهرهای دارای بیش از یکصدهزار نفر جمعیت مکلفند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آنها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.»
- ثبت و اصلاح نشانی و وضعیت سکونت در سامانه املاک و اسکان
- ثبت وضعیت اجاره یا عرضه ملک در موارد مربوط
- نگهداری اجاره‌نامه، سند، مدارک سکونت یا سایر مدارک اثبات‌کننده وضعیت واقعی ملک
- پیگیری پیام‌ها و اوراق مالیاتی در صورت اعلام مالیات
هشدارصرف ثبت اطلاعات در سامانه به‌معنای ایجاد یا حذف خودکار مالیات در هر پرونده نیست؛ تشخیص نهایی و رسیدگی مالیاتی تابع اطلاعات پرونده و مقررات مربوط است. اگر واحد را اجاره می‌دهید، سقف افزایش اجاره‌بها را هم برای قرارداد بعدی بدانید.
به تجربهٔ مشاوران املاک تهران، مالکان تهرانی واقعاً از مالیات خانهٔ خالی نگران‌اند؟
به‌طور کلی نه. به تجربهٔ مشاوران املاک تهران (استعلام ملک‌دان، مهر ۱۴۰۵)، مالکان نگرانی جدی ندارند و مشاوران هنوز کسی را واقعاً جریمه‌شده ندیده‌اند؛ فقط خبر آن را شنیده‌اند.
این گزارش میدانی دربارهٔ برخورد در عمل است و حکم قانون را عوض نمی‌کند؛ تعریف خانهٔ خالی، معافیت‌ها و روش شناسایی در بخش‌های دیگر همین صفحه آمده است. اگر ملکتان را برای اجاره نگه داشته‌اید، قرارداد اجاره و کد رهگیری وضعیتش را مستند می‌کند.
معافیت مالیات خانه خالی شامل چه ملک‌هایی می‌شود؟
مهم‌ترین نکته این است که معافیت‌های معمول مالیات بر درآمد اجاره، در محاسبه مالیات خانه خالی به‌صورت خودکار اعمال نمی‌شوند؛ ماده ۵۴ مکرر صراحتاً محاسبه مالیات خانه خالی را بدون لحاظ معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ مقرر کرده است.
- واحدهای نوساز تا پایان مهلت قانونی ۱۲ ماهه، و پروژه‌های انبوه‌سازی تا پایان مهلت ۱۸ ماهه، در چارچوب شرایط ماده ۵۴ مکرر مشمول مالیات خانه خالی نمی‌شوند.
- واحد مسکونی موقوفه‌ای که طبق استعلام سازمان اوقاف امکان اجاره آن بر اساس وقف‌نامه وجود ندارد، از مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر خارج است.
- عرضه واحد برای فروش یا اجاره از مسیر سامانه معاملات املاک، در شرایط و با قیمت‌های مقرر قانون، می‌تواند موجب عدم شمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر شود.
- برای هر معافیت یا عدم شمول، مدارک و شرایط همان حکم باید احراز شود.
در نتیجه، «یک خانه خالی دارم» به‌تنهایی برای تعیین مالیات کافی نیست. شهر محل ملک، مدت خالی‌بودن، نوسازبودن، تعداد خانه‌های خالی مالک و وضعیت ثبت اطلاعات در سامانه باید بررسی شود.
مالیات خانه خالی چطور حساب می‌شود؟
فرمول ساده این است: مالیات خانه خالی = مالیات مبنای درآمد اجاره × ضریب ماده ۵۴ مکرر. مالیات مبنا بر اساس مقررات مالیات اجاره و ارزش اجاری مربوط تعیین می‌شود؛ بنابراین بدون اطلاعات ملک و ارزش اجاری، نمی‌توان یک رقم واقعی برای هر خانه اعلام کرد.
سال اول، ۶ برابر. سال دوم، ۱۲ برابر. سال سوم به بعد، ۱۸ برابر. نسبت به مالیات مبنا
اجاره‌بهای مبنای قانونی ملک را طبق مقررات مالیات اجاره تعیین کنید.
طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات اجاره را با کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک محاسبه کنید.
مالیات درآمد اجاره را طبق نرخ‌های مربوط به درآمد مشمول مالیات محاسبه کنید.
برای سال اول، دوم یا سوم و بعد، به‌ترتیب ضریب ۶، ۱۲ یا ۱۸ ماده ۵۴ مکرر را روی مالیات مبنا اعمال کنید.
اگر مالک بیش از ۵ خانه خالی داشته باشد، ضرایب ماده ۵۴ مکرر برای کل واحدهای مشمول او دو برابر می‌شود.
| مثال فرضی | مبلغ |
|---|---|
| مالیات مبنای درآمد اجاره | ۱۰۰ میلیون تومان |
| سال اول خانه خالی | ۶۰۰ میلیون تومان |
| سال دوم خانه خالی | ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان |
| سال سوم و بعد | ۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان |
هشداراعداد مثال فقط برای فهم فرمول هستند و مالیات واقعی یک ملک را نشان نمی‌دهند؛ مالیات واقعی به ارزش اجاری و مشخصات پرونده بستگی دارد.
مالیات مبنا × ضریب = مالیات خانه خالی. مالیات مبنا، ۱۰۰ میلیون تومان. سال اول × ۶، ۶۰۰ میلیون تومان. همین فرمول برای ×۱۲ و ×۱۸ هم صدق می‌کند
اگر به مالیات خانه خالی اعتراض داشته باشیم چه کنیم؟
اگر برای ملک برگ مطالبه مالیات صادر شود، اعتراض و مراحل رسیدگی تابع مقررات قانون مالیات‌های مستقیم است. دستورالعمل سازمان امور مالیاتی درباره رسیدگی به پرونده‌های مالیات واحدهای مسکونی خالی نیز تصریح کرده است که ابلاغ برگ مطالبه، اعتراض و مراحل دادرسی مالیاتی تابع مقررات عمومی این قانون است.
- ابتدا مشخص کنید ملک به چه دلیل و برای چه دوره‌ای خالی تشخیص داده شده است.
- مدارک مالکیت، سکونت، اجاره، فروش، نوسازبودن یا وجود مانع قانونی برای بهره‌برداری را جمع‌آوری کنید.
- در مهلت قانونی مندرج در برگ مطالبه، اعتراض خود را از مسیر مالیاتی مربوط ثبت کنید.
در دستورالعمل اصلاحی سال ۲۰۲۵ نیز مواردی مانند عدم مالکیت واحد، با ارائه مدارک معتبر از جمله گواهی عدم مالکیت، از مواردی دانسته شده که در صورت احراز می‌تواند مبنای رفع مطالبه مالیات همان ملک قرار گیرد. این رسیدگی نیازمند ارائه و بررسی اسناد پرونده است.
اگر خانه را برای اجاره یا فروش عرضه کنیم، مالیات خانه خالی چه می‌شود؟
ماده ۵۴ مکرر برای عرضه ملک از طریق سامانه معاملات املاک سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است. اگر مالک واحد را برای فروش یا اجاره، با شرایط و مبالغ مقرر در قانون، از طریق سامانه عرضه کند، واحد مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر نمی‌شود. طبق ماده ۵۴ مکرر، اگر مالک بیش از دو بار از اجاره یا فروش با قیمت‌های مقرر خودداری کند، حکم مالیاتی دوباره می‌تواند اعمال شود.
هشدارعرضه ملک باید مطابق شرایط خود ماده ۵۴ مکرر باشد؛ صرف درج آگهی در هر سایت یا بنگاه املاک را نباید معادل استفاده از سازوکار قانونی سامانه معاملات املاک دانست.
