تمدید خودکار قرارداد اجاره ۱۴۰۵ دقیقاً چیست؟
مصوبه سال ۱۴۰۵ درباره تمدید قراردادهای اجاره املاک مسکونی، مصوبه سران قواست. متن ابلاغ‌شده مقرر می‌کند قراردادهایی که مدتشان از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود، در صورت تقاضای مستأجر، برای یک سال از تاریخ انقضای قرارداد تمدید شوند و افزایش اجاره و قرض‌الحسنه مربوطه حداکثر ۲۵٪ باشد.
اصطلاح «خودکار» نباید به معنی تمدید بدون درخواست مستأجر فهمیده شود. شرط صریح مصوبه، تقاضای مستأجر برای تمدید است. بنابراین اگر مستأجر تمدید نخواهد، نمیتوان از همین مصوبه نتیجه گرفت که قرارداد بدون اراده او یک سال دیگر ادامه پیدا می‌کند.
هشداراین مصوبه با سقف‌های استانی اجاره یکی نیست. سقف ۲۵٪ این صفحه مربوط به سازوکار تمدید اضطراری مصوبه سران قواست؛ سقف‌های موضوع ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها سازوکار جداگانه‌ای دارند.
مصوبه تمدید خودکار اجاره ۱۴۰۵ چه تاریخی ابلاغ شد و تا کی معتبر است؟
مصوبه اجارهبها ۱۴۰۵ با نامه شماره ۴۳۸۳۶/۱۰۰/۰۲۰ مورخ ۸ تیر ۱۴۰۵ از سوی وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده است. متن منتشرشده می‌گوید مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ معتبر است.
| موضوع | تاریخ یا وضعیت |
|---|---|
| تصویب در سطح سران قوا | ۲ تیر ۱۴۰۵ |
| ابلاغ مصوبه | ۸ تیر ۱۴۰۵ |
| شروع دامنه قراردادهای مشمول | از تاریخ ابلاغ مصوبه |
| پایان اعتبار مصوبه | پایان سال ۱۴۰۵ |
بنابراین گزارش‌هایی که «تیر ۱۴۰۴» را به‌عنوان تاریخ این مصوبه ذکر می‌کنند با مصوبه مورد بحث سازگار نیستند. سال درست ۱۴۰۵ است؛ ۲ تیر تاریخ اعلام تصویب و ۸ تیر تاریخ نامه ابلاغی است.
چه کسی مشمول تمدید خودکار اجاره ۱۴۰۵ میشود؟
- ملک باید مسکونی باشد؛ مصوبه درباره املاک مسکونی است.
- مدت قرارداد باید از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی شود.
- مستأجر باید تمدید قرارداد را تقاضا کند.
- قرارداد نباید در یکی از چهار استثنای مصوبه قرار داشته باشد.
تمدید طبق متن مصوبه یک سال از تاریخ انقضای قرارداد است، نه صرفاً تا پایان اسفند ۱۴۰۵. مثلاً اگر قرارداد مشمول در آبان ۱۴۰۵ تمام شود، مدت تمدید از تاریخ همان انقضا محاسبه میشود.
نکتهملک تجاری، مغازه و دفتر تجاری را نباید با این مصوبه در یک گروه قرار داد؛ متن مصوبه صریحاً از «املاک مسکونی» صحبت می‌کند.
سقف افزایش اجاره و ودیعه در تمدید ۱۴۰۵ چقدر است؟
در تمدید مشمول مصوبه، افزایش اجارهبها و قرض‌الحسنه (پول پیش/ودیعه) حداکثر ۲۵٪ است. این ۲۵٪ سقف است، نه افزایش الزامی؛ طرفین میتوانند با افزایش کمتر تمدید کنند.
اجاره ماهانه قبلی را در ۱٫۲۵ ضرب کنید.
پول پیش (ودیعه) قبلی را نیز در ۱٫۲۵ ضرب کنید.
نتیجه هرکدام سقف همان مبلغ در تمدید مشمول مصوبه است.
| مبلغ قبلی | حداکثر مبلغ در تمدید |
|---|---|
| اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان | ۱۲٫۵ میلیون تومان |
| ودیعه ۴۰۰ میلیون تومان | ۵۰۰ میلیون تومان |
این مثال صرفاً محاسبه مستقیم ۲۵٪ است و به معنی آن نیست که قانون یک فرمول تبدیل بین اجاره و ودیعه تعیین کرده باشد.
اگر موجر راضی به تمدید نیست چه میشود؟
اگر قرارداد مسکونی در دامنه مصوبه باشد و مستأجر تمدید را تقاضا کند، صرف مخالفت موجر با تمدید از مواردی نیست که در متن مصوبه به‌عنوان استثنا آمده باشد. اما اگر یکی از چهار استثنای مصوبه وجود داشته باشد، وضعیت متفاوت است و موضوع می‌تواند در مرجع قضایی صالح بررسی شود. برای روند کلی بیرون رفتن مستأجر، راهنمای تخلیه ملک را ببینید.
- مالک برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی گرفته باشد.
- ملک به‌طور قطعی و رسمی معامله شده باشد؛ در این حالت، با انقضای مدت اجاره، متن مصوبه برای تخلیه حداکثر دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی مقرر کرده است.
- نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی توسط مرجع قضایی صالح احراز شود.
- مستأجر در دوره قبل تعهدات خود مانند پرداخت به‌موقع اجاره یا شارژ را انجام نداده و این امر به تشخیص مرجع قضایی صالح موجب ضرر قابل‌ملاحظه موجر شده باشد.
هشداربرای اختلاف درباره شمول مصوبه یا یکی از استثناها، خود مصوبه رسیدگی را در صلاحیت مراجع قضایی صالح قرار داده و رسیدگی را خارج از نوبت دانسته است.
چطور از تمدید خودکار اجاره استفاده کنیم؟
مسکونی بودن ملک و تاریخ پایان قرارداد را بررسی کنید.
ببینید تاریخ انقضا از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان ۱۴۰۵ قرار می‌گیرد یا نه.
اگر مستأجر می‌خواهد بماند، درخواست تمدید را مطرح و مستند کنید.
اجاره و پول پیش را با سقف حداکثر ۲۵٪ نسبت به قرارداد قبلی بررسی کنید.
چهار استثنای مصوبه را بررسی کنید؛ در صورت اختلاف، موضوع از مرجع قضایی صالح پیگیری میشود.
برای تنظیم متن تمدید و درج مبلغ‌های جدید می‌توانید از قرارداد تمدید اجاره استفاده کنید. برای بررسی سقف‌های قانونی افزایش اجاره در سازوکارهای دیگر نیز صفحه سقف افزایش اجاره را ببینید.
ملک مسکونی است؟. خیر، مصوبه اعمال نمی‌شود. انقضا از ۸ تیر تا پایان ۱۴۰۵؟. خیر، بررسی مقررات دیگر. مستأجر درخواست تمدید کرده؟. خیر، مشمول این مصوبه نیست. یکی از ۴ استثنا هست؟. بله، پروانهٔ ساخت یا تعمیر، فروش قطعی رسمی، نیاز شخصی احرازشده، تخلف مؤثر مستأجر. تمدید یک‌ساله؛ سقف ۲۵٪، ۸ تیر ۱۴۰۵؛ با درخواست مستأجر
تمدید خودکار ۱۴۰۵ با سقف‌های استانی اجاره چه فرقی دارد؟
دو سازوکار را نباید یکی دانست. مصوبه اضطراری سران قوا برای تمدید قراردادهای مسکونی مشمول، سقف ۲۵٪ را در سراسر کشور مقرر کرده است. در مقابل، ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مبنای تعیین سقف‌های استانی است.
| سازوکار | دامنه |
|---|---|
| تمدید اضطراری ۱۴۰۵ | قراردادهای مسکونی مشمول + تقاضای مستأجر؛ حداکثر ۲۵٪ |
| سقف‌های ماده ۷ | سازوکار قانونی جداگانه برای سقف افزایش اجاره املاک مسکونی |
به همین دلیل عدد ۲۵٪ «سقف عمومی هر قرارداد اجاره در هر شرایطی» نیست. برای جزئیات سقف‌های افزایش، صفحه سقف افزایش اجاره مرجع داخلی مناسب‌تری است.
در مادهٔ ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها آمده است: «در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰%) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صد درصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.» برای موجر و مستأجر یعنی سقف استانی از تورم عمومی همان استان می‌آید و با سقف تمدید اضطراری یکی نیست.
