قولنامه ملک را دقیق و مرحله‌به‌مرحله تنظیم کنید

مادهٔ ۱: طرفین و سمت آنان

فروشنده اعلام و تضمین می‌کند که مالک رسمی تمام یا سهم مشخص‌شده از ملک موضوع مادهٔ ۲ است یا به موجب سند معتبر، اختیار کافی برای امضای این قرارداد، دریافت ثمن، انجام تعهدات، فک رهن، اقرار، قبض و حضور در دفترخانه دارد.

حدود اختیار، مدت اعتبار و شماره سند نمایندگی در این قرارداد درج و تصویر مستند اختیار، حسب مورد، پیوست قرارداد می‌شود.

در مالکیت مشاع، سهم هر مالک باید مشخص و قرارداد توسط همه مالکان یا نمایندگان مجاز آنان امضا شود.

فروشنده مسئول صحت سمت و حدود اختیار خود است و در صورت نمایندگی، مشخصات و مستند اختیار او باید در ……(مستند اختیار فروشنده) درج شود.

مبنا: مواد ۱۹۰، ۲۱۴ و ۲۱۵ قانون مدنی و قواعد عمومی نمایندگی.

مادهٔ ۲: مشخصات ملک

ملک موضوع قرارداد عبارت است از: پلاک اصلی: ……(پلاک اصلی)؛ پلاک فرعی: ……(پلاک فرعی)؛ بخش ثبتی: ……(بخش ثبتی)؛ حوزه ثبتی: ……(حوزه ثبتی)؛ نوع سند: تک‌برگ؛ شماره سند / شناسه یکتا: ……(شماره یا شناسه سند)؛ نشانی: ……(نشانی ملک)؛ کد پستی: ……(کد پستی)؛ مساحت عرصه: ……(مساحت عرصه)؛ مساحت اعیان: ……(مساحت اعیان)؛ طبقه: ……(طبقه)؛ شماره واحد: ……(شماره واحد)؛ پارکینگ: ندارد؛ انباری: ندارد؛ قدرالسهم: ……(قدرالسهم)؛ شماره صورت‌مجلس تفکیکی، در صورت وجود: ……(شماره صورت‌مجلس تفکیکی)؛ حدود اربعه، در صورت اقتضا: ……(حدود اربعه)؛ حقوق ارتفاقی و انتفاعی اعلام‌شده: ……(حقوق ارتفاقی و انتفاعی)؛ وضعیت مشاعات و ملحقات: ……(وضعیت مشاعات و ملحقات).

پلاک فرعی در صورت وجود درج می‌شود و در صورت نداشتن پلاک فرعی، عبارت «فاقد پلاک فرعی» درج خواهد شد.

فروشنده اقرار می‌کند مشخصات بالا با اسناد و مدارک مالکیت او مطابقت دارد و حقوق اشخاص ثالث را جز موارد صریحاً اعلام‌شده پنهان نکرده است.

هر اختلاف میان مساحت یا مشخصات این ماده و اسناد رسمی یا صورت‌مجلس تفکیکی باید پیش از امضا تعیین تکلیف شود.

مبنا: مواد ۲۱۴، ۲۱۵، ۳۳۸ و ۳۴۲ قانون مدنی.

مادهٔ ۳: نوع و اثر قرارداد

طرفین با تصریح به اینکه در این مرحله قصد ایجاد بیع قطعی ندارند، متعهد می‌شوند در تاریخ ……(تاریخ دفترخانه) در ……(دفترخانه انتقال) حاضر شده و پس از احراز مالکیت، اختیار انتقال، رفع موانع قانونی و فراهم‌شدن مقدمات مقرر، عقد بیع و انتقال رسمی ملک را طبق شرایط این قرارداد انجام دهند.

این سند در این حالت به‌تنهایی متضمن انتقال مالکیت نیست؛ مگر آنکه از مجموع الفاظ قرارداد، قصد مشترک طرفین بر وقوع بیع احراز شود. در صورت تخلف هر طرف، آثار تخلف و وجه التزام مطابق مواد ۱۰ و ۱۱ این قرارداد خواهد بود.

مبنا: مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی؛ مادهٔ ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.

مادهٔ ۴: ثمن و روش پرداخت

ثمن کل معامله مبلغ ……(مبلغ) ریال است.

جدول پرداخت جزء لاینفک قرارداد است:

پرداخت اول: مبلغ ……(مبلغ) ریال در تاریخ ……(تاریخ پرداخت) به روش ……(روش پرداخت)؛ وضعیت پرداخت: پرداخت نشده.

مبلغ مانده قابل پرداخت در دفترخانه دقیقاً ……(مبلغ) ریال است.

در پرداخت با چک، مشخصات چک و وضعیت ثبت یا وصول آن، حسب مورد، درج می‌شود. دربارهٔ آثار حقوقی صرف تحویل چک پیش از وصول، قرارداد حکم مطلق ایجاد نمی‌کند.

مبنا: مواد ۳۶۲ و ۳۹۴ قانون مدنی و قواعد وفای به عهد.

مادهٔ ۵: حضور در دفترخانه و انتقال رسمی

طرفین در تاریخ ……(تاریخ دفترخانه) ساعت ……(ساعت حضور) در دفتر اسناد رسمی شماره ……(شماره دفترخانه) شهر ……(شهر دفترخانه) حاضر می‌شوند و مدارک لازم برای انتقال رسمی را ارائه می‌کنند.

فروشنده مکلف است پیش از موعد، مدارک مالکیت، مدارک هویتی، مفاصاحساب‌ها، استعلام‌ها، مدارک فک رهن یا رضایت مرتهن و هر مدرک لازم قانونی را، حسب مورد، فراهم کند.

خریدار مکلف است مدارک هویتی و ماندهٔ ثمن را، با رعایت شروط هم‌زمان این قرارداد، فراهم کند.

هر طرف که مدعی حضور یا آمادگی انجام تعهد است باید در همان روز، حسب امکان، گواهی حضور، گواهی عدم انجام معامله یا مدرک قابل استناد دفترخانه را دریافت و نگهداری کند.

در صورت تعطیلی دفترخانه یا وجود مانع اداری که مانع انجام تعهد در موعد مقرر شود، طرفین حداکثر ظرف ……(چند روز کاری) روز کاری پس از رفع مانع، در نزدیک‌ترین موعد ممکن حاضر می‌شوند؛ این حکم مانع اعمال حقوق طرف زیان‌دیده در صورت تقصیر طرف دیگر نیست.

مبنا: مواد ۱ تا ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مقررات ثبتی مرتبط.

مادهٔ ۶: تحویل ملک

تحویل ملک در تاریخ ……(تاریخ تحویل) در محل ملک انجام می‌شود و با امضای صورت‌جلسه تحویل محقق خواهد شد.

صورت‌جلسه تحویل باید، حسب مورد، وضعیت تخلیه، تعداد کلید و ریموت، قرائت کنتورهای آب، برق و گاز، وضعیت پارکینگ و انباری، لوازم و ملحقات، عیوب قابل مشاهده و بدهی‌های اعلام‌شده را ثبت کند.

فروشنده متعهد است ملک را جز موارد صریح این قرارداد، خالی از اشخاص و اموال و بدون مانع تصرف تحویل دهد.

کلیدها، ریموت‌ها و ملحقات موضوع تحویل عبارت‌اند از: ……(کلیدها و ملحقات).

تا زمان تحویل، هزینه‌های مربوط به استفاده و تصرف ملک بر عهده فروشنده است؛ بدهی‌های مصرفی و شارژ نیز مطابق مادهٔ ۸ تسویه می‌شوند.

مبنا: مواد ۳۶۲ و ۳۶۷ تا ۳۶۹ قانون مدنی.

مادهٔ ۷: بدهی‌ها و مفاصاحساب‌ها

بدهی آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت، شارژ ساختمان، عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های مربوط تا تاریخ تحویل بر عهده فروشنده و پس از آن بر عهده خریدار است؛ مگر در موردی که قانون یا این قرارداد صریحاً ترتیب دیگری مقرر کند.

مالیات نقل‌وانتقال و عوارض قانونی هرکدام بر عهده شخصی است که قانوناً مکلف به پرداخت آن است. توافق خصوصی، تکلیف قانونی مرجع عمومی را تغییر نمی‌دهد و فقط می‌تواند حق رجوع داخلی میان طرفین ایجاد کند.

بدهی‌ها و وضعیت تسویه به شرح ……(بدهی آب، برق، گاز و شارژ) و تسویه تا تحویل است.

مبنا: مقررات اختصاصی مالیات، شهرداری و خدمات.

مادهٔ ۸: مستحق‌للغیر درآمدن ملک

چنانچه تمام یا بخشی از مورد معامله مستحق‌للغیر قطعی شناخته شود یا معلوم گردد فروشنده اختیار انتقال آن را نداشته است، فروشنده مکلف به استرداد ثمن دریافتی مربوط، هزینه‌های مستقیم و متعارف انجام‌شده و غرامت‌های قابل مطالبه طبق قانون است؛ مشروط به احراز شرایط قانونی، از جمله جهل خریدار به فساد معامله.

میزان غرامت تابع قانون و رأی لازم‌الاتباع مرجع صالح در زمان رسیدگی است و این قرارداد مبلغ ثابت یا روش مغایر با قانون برای آن تعیین نمی‌کند.

مبنا: مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی؛ رأی وحدت‌رویه ۷۳۳ و ۸۱۱.

مادهٔ ۹: وجه التزام تأخیر فروشنده

در صورت تخلف قطعی فروشنده از حضور و آمادگی برای تنظیم سند رسمی یا تحویل در موعد مقرر، فروشنده بابت هر روز تأخیر مبلغ ……(مبلغ) ریال وجه التزام به خریدار می‌پردازد.

این وجه التزام، بدل خسارت تأخیر در همان تعهد است و مانع مطالبه اصل تعهد نیست؛ مگر آنکه در این قرارداد صریحاً خلاف آن نوشته شود.

تأخیر ناشی از عدم همکاری خریدار، عدم پرداخت ثمن، تعطیلی رسمی دفترخانه، دستور مرجع صالح یا حادثه‌ای که عرفاً قابل دفع نبوده و رابطهٔ سببیت آن احراز شود، به مدت اثر مانع محاسبه نمی‌شود.

مادهٔ ۱۰: وجه التزام تأخیر خریدار

در صورت تخلف قطعی خریدار از پرداخت مبلغ مقرر یا حضور در دفترخانه در موعد مقرر، خریدار بابت هر روز تأخیر مبلغ ……(مبلغ) ریال وجه التزام به فروشنده می‌پردازد.

این وجه التزام، بدل خسارت تأخیر در همان تعهد است و مانع مطالبه اصل تعهد نیست؛ مگر آنکه در این قرارداد صریحاً خلاف آن نوشته شود.

تأخیر ناشی از عدم همکاری فروشنده، عدم امکان قانونی انتقال، عدم فراهم‌کردن مدارک یا مانع خارج از اختیار خریدار که رابطهٔ سببیت آن احراز شود، به مدت اثر مانع محاسبه نمی‌شود.

مبنا: مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱ و ۲۳۰ قانون مدنی.

مادهٔ ۱۱: خیارات و اسقاط خیارات

طرفین فقط خیارات زیر را با علم به آثار آن ساقط می‌کنند: ……(خیارات ساقط‌شده).

خیار تدلیس، حقوق ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن، بطلان، عدم نفوذ، فقدان اختیار فروشنده، تخلف از اوصاف اساسی تصریح‌شده و حقوق آمره قانونی ساقط نمی‌شود؛ مگر در حدودی که قانون اجازه دهد و موضوع، مصداق و اثر آن صریحاً در همین قرارداد ذکر شده باشد.

بازدید خریدار به‌تنهایی اسقاط حق ناشی از عیب پنهان یا تدلیس نیست.

مبنا: مواد ۳۹۶ تا ۴۴۸ قانون مدنی.

مادهٔ ۱۲: کاتب، ثبت الکترونیکی و کد رهگیری

کد رهگیری ……(کد رهگیری) در صورت وجود، شناسهٔ ثبت قرارداد است و به‌تنهایی سند رسمی انتقال مالکیت نیست.

در معاملات مشمول قانون الزام، طرفین باید فرایند ثبت رسمی را تا مرحله تنظیم سند رسمی دنبال کنند.

مبنا: مواد ۱، ۲ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.

مادهٔ ۱۳: کمیسیون مشاور املاک

اگر معامله با وساطت مشاور املاک انجام شده باشد، حق‌الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه لازم‌الاجرا در زمان استحقاق محاسبه می‌شود.

سهم هر طرف، مبلغ یا درصد، مالیات و عوارض قانونی و زمان پرداخت در رسید جداگانه درج می‌شود.

کمیسیون جزء ثمن نیست و پرداخت آن، به‌تنهایی دلیل تحقق بیع یا انتقال رسمی نیست.

مبنا: مقررات تعرفه مشاوران املاک و مالیات مربوط.

مادهٔ ۱۴: تعداد نسخه‌ها

این قرارداد و پیوست‌های شماره ……(شماره پیوست‌ها) در ۳ نسخه متحدالمتن و متحدالاعتبار امضا شد.

تمام صفحات و پیوست‌ها باید به امضای طرفین برسد. هر اصلاح یا الحاق فقط با امضای همه اشخاص ذی‌نفع معتبر است.

نسخه الکترونیکی در صورت احراز اصالت و قابلیت انتساب، تابع مقررات ادله الکترونیکی است.

مبنا: قواعد اسناد و ادله.