مبایعه‌نامه ملک را دقیق و مرحله‌به‌مرحله تنظیم کنید

مبایعه‌نامه چیست و چه زمانی باید آن را تنظیم کرد؟

مبایعه‌نامه متن قرارداد خرید و فروش است. در قانون مدنی، بیع عبارت از تملیک عین به عوض معلوم است و ماده ۳۳۹ تحقق بیع را با توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت توضیح می‌دهد. بنابراین در تنظیم این قرارداد، فقط نوشتن «خانه فروخته شد» کافی نیست؛ باید معلوم باشد چه ملکی، با چه مشخصاتی، به چه مبلغی و با چه شرایطی فروخته می‌شود. مواد ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی مبنای این بخش‌اند.

در مادهٔ ۳۳۸ قانون مدنی آمده است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

• مشخصات دقیق فروشنده، خریدار و نماینده احتمالی.
• مشخصات ثبتی و فیزیکی ملک و متعلقات آن.
• ثمن کل معامله و برنامه دقیق پرداخت.
• زمان و شرایط تحویل ملک.
• تاریخ و محل انجام تشریفات انتقال رسمی.
• تکلیف رهن، بازداشت، بدهی‌ها و محدودیت‌های انتقال.
• وجه‌التزام و آثار تخلف، در صورت توافق طرفین.

هشدارعنوان قرارداد به‌تنهایی تعیین‌کننده همه آثار حقوقی آن نیست. قصد مشترک طرفین و متن واقعی قرارداد اهمیت دارد؛ بنابراین فرم قرارداد باید با معامله‌ای که واقعاً انجام می‌دهید هماهنگ باشد.

مبایعه‌نامه با اطلاعات نمونه چگونه پر می‌شود؟

مبایعه‌نامهٔ نمونه برای فروش قطعی یک آپارتمان: علی رضایی آپارتمان خود را با ثمن کل ۸٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان به مریم احمدی فروخته و ثمن در سه مرحله پرداخت می‌شود. نام‌ها و ارقام فرضی‌اند.

مثال مرزی: ملک چند مالک مشاع دارد. نام یک مالک را به‌جای همه ننویسید؛ هر مالک را با سهم خودش در بخش طرفین بیاورید و اگر کسی به‌جای مالک امضا می‌کند، «مستند اختیار فروشنده» (وکالت) را هم بنویسید.

نکتهشرط نمونه: «فروشندگان اعلام می‌کنند مجموع سهم‌های موضوع معامله مطابق سند است و همهٔ مالکان یا نمایندگان دارای وکالت معتبر، قرارداد را امضا کرده‌اند.»

اگر فروشنده برای انتقال رسمی حاضر نشود، مبایعه‌نامه چه حکمی دارد؟

فروشنده‌ای که در روز انتقال رسمی به دفترخانه نمی‌آید، مبایعه‌نامه را بی‌اثر نمی‌کند. به مادهٔ ۲۱۹ قانون مدنی، عقد منعقدشده بر طبق قانون برای طرفین و قائم‌مقامشان لازم‌الاتباع است و فقط اقالهٔ طرفین یا فسخ به علت قانونی آن را برمی‌دارد.

بنا بر مادهٔ ۲۲۰، نتایج عرفی و قانونی عقد هم بر طرفین لازم است. در بیع ملک، تنظیم سند رسمی همین نتیجه است؛ خریدار برای رسیدن به آن دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی می‌دهد.

• گواهی عدم حضور: همان روز از دفترخانه بخواهید حضور نیافتن فروشنده را ثبت و گواهی کند تا تاریخ و ساعت مستند بماند.
• وجه التزام: اگر در مفاد مبایعه‌نامه وجه التزام تأخیر فروشنده نوشته شده باشد، همان بند مبنای مطالبهٔ خسارت تأخیر است.
• نگه داشتن مدارک: اصل قرارداد، رسید پرداخت‌ها و مدرک وضعیت ملک را برای دادگاه حفظ کنید.

نمونه مبایعه‌نامه چه تفاوتی با قولنامه دارد؟

در معنای دقیق، قولنامه می‌تواند برای تعهد به انجام بیع در آینده تنظیم شود، در حالی که دومی برای قراردادی به کار می‌رود که طرفین در آن بیع را واقع کرده‌اند. با این حال، صرف عنوان «قولنامه» یا «مبایعه‌نامه» تعیین‌کننده نیست و قصد مشترک، الفاظ قرارداد و رفتار بعدی طرفین باید بررسی شود. برای تنظیم تعهد به خرید و فروش، راهنمای قولنامه خرید و فروش را ببینید.

هشداراگر هدف شما وقوع بیع است، همین فرم را انتخاب کنید؛ اگر فقط می‌خواهید تعهدی برای انجام بیع در آینده ایجاد کنید، فرم قولنامه مناسب‌تر است. در معامله واقعی، متن و قصد طرفین را با هم تطبیق دهید.

در مبایعه‌نامه ملک چه مشخصاتی از خانه یا آپارتمان بنویسیم؟

مورد معامله باید بدون ابهام قابل شناسایی باشد. برای آپارتمان، فقط نشانی کافی نیست. مشخصات ثبتی و مشخصات واحد را از سند و در صورت وجود صورت‌مجلس تفکیکی تطبیق دهید. شماره واحد، طبقه، مساحت، پارکینگ و انباری را جداگانه بنویسید و اگر حق ارتفاقی، مشاع یا متعلقات خاصی وجود دارد، آن را روشن کنید.

• پلاک اصلی و فرعی، در صورت وجود.
• بخش و حوزه ثبتی و نوع سند.
• نشانی و کد پستی.
• مساحت عرصه و اعیان، در صورت مربوط بودن.
• طبقه و شماره واحد.
• شماره و وضعیت پارکینگ و انباری.
• مشاعات، حقوق ارتفاقی و انتفاعی و حدود ملک، در صورت وجود.
• وضعیت رهن، بازداشت و سایر محدودیت‌های انتقال.

هشداراگر مشخصات قرارداد با سند، استعلام یا صورت‌مجلس تفکیکی اختلاف دارد، قبل از امضا موضوع را روشن کنید.

بندهای حیاتی مبایعه‌نامه خرید خانه کدام‌اند؟

یک قرارداد کاربردی باید اطلاعات معامله را به بندهای قابل بررسی تبدیل کند. به‌جای عبارت‌های کلی، مبلغ، تاریخ، مسئول انجام کار و پیامد تأخیر را تا حد امکان روشن بنویسید.

• مشخصات و سمت قانونی فروشنده و خریدار.
• موضوع دقیق معامله و همه متعلقات مورد توافق.
• ثمن کل، واحد پول و معادل تومان در صورت استفاده در قرارداد.
• جدول هر پرداخت با مبلغ، تاریخ و روش پرداخت.
• شماره یا شناسه چک و انتقال بانکی، در صورت استفاده.
• مبلغ و زمان پرداخت مانده ثمن، به‌ویژه مبلغی که باید در دفترخانه پرداخت شود.
• تاریخ تحویل، وضعیت تخلیه و نحوه تحویل کلید.
• تاریخ و دفترخانه مورد توافق برای انتقال رسمی.
• وجه‌التزام تأخیر یا تخلف، در صورت توافق.
• وضعیت رهن، بازداشت، بدهی‌ها و محدودیت‌های انتقال.
• شرایط فسخ یا سایر حقوق قراردادی، با توجه به وضعیت واقعی معامله.
• تعداد نسخه‌ها و امضاهای طرفین و اشخاص لازم.

هشدارماده ۲۳۰ قانون مدنی درباره شرط خسارت قراردادی مقرر می‌کند که در صورت وجود چنین شرطی، دادگاه نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از مبلغی که در قرارداد تعیین شده محکوم کند. بنابراین وجه‌التزام را بدون بررسی تعهد اصلی و تناسب آن وارد قرارداد نکنید.

جدول پرداخت ثمن را چطور بنویسیم؟

پرداخت‌ها را یک‌جا و مبهم ننویسید. برای هر مرحله یک ردیف داشته باشید تا بعداً درباره مبلغ پرداخت‌شده، مانده ثمن و موعد هر پرداخت اختلاف کمتری ایجاد شود. اگر پرداخت با چک یا انتقال بانکی است، مشخصات قابل ردیابی آن را در قرارداد ثبت کنید.

هشدارمبلغ «باقی پول» را بدون تاریخ و روش پرداخت رها نکنید. زمان پرداخت، شرط تحویل و ارتباط آن با تنظیم سند رسمی باید روشن باشد.

به تجربهٔ مشاوران املاک تهران، سهم هر مرحلهٔ پرداخت در معامله‌های ۱۴۰۵ چقدر است؟

برای ثمن در عمل دو الگو دیده می‌شود. به تجربهٔ مشاوران املاک تهران (استعلام ملک‌دان، مهر ۱۴۰۵)، خریدار و بنگاه معمولاً ۴۰ تا ۵۰٪ را هنگام مبایعه‌نامه، تا ۹۰٪ را تا زمان تحویل و حدود ۱۰٪ را هنگام سند می‌پردازند؛ مالکان، به‌ویژه هنگام جهش شدید دلار، ۶۰ تا ۷۰٪ هنگام مبایعه‌نامه، ۹۰ تا ۹۵٪ تا تحویل و ۵ تا ۱۰٪ هنگام سند را می‌خواهند.

تحویل و سند اغلب با هم انجام می‌شوند. قیمت ملک تعیین‌کننده است: بالای ۲۰ میلیارد تومان توافق به الگوی نزدیک به خریدار، زیر ۱۰ میلیارد تومان به الگوی نزدیک به فروشنده و میان این دو به حدفاصل آن‌ها می‌رسد. جدول نهایی را در قولنامه هم ببینید.

اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، در قرارداد چه بنویسیم؟

رهن یا محدودیت انتقال را پنهان نکنید و برای آن بند جدا داشته باشید. نام مرتهن، شماره سند رهن، مسئول فک رهن، مهلت انجام آن و نحوه تأمین یا پرداخت طلب مرتهن را تا حد امکان روشن کنید. درباره ملک بازداشت‌شده نیز قبل از هر تعهد قطعی، وضعیت ثبتی و امکان انجام معامله باید بررسی شود.

هشداررأی وحدت رویه ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، با تأمین یا تأدیه حقوق مرتهن، امکان الزام به فک رهن را پذیرفته است. این رأی به معنی نادیده گرفتن حق مرتهن نیست؛ سازوکار معامله باید با دفترخانه و وضعیت واقعی رهن هماهنگ شود.

برای کنترل سند و وضعیت ملک، از استعلام سند ملک و در صورت نیاز سند تک‌برگ استفاده کنید.

کد رهگیری قرارداد چه فرقی با سند رسمی دارد؟

کد رهگیری را با سند رسمی انتقال یکی ندانید. کد رهگیری شناسه ثبت قرارداد در سامانه مربوط است و به‌خودی‌خود جای سند رسمی انتقال را نمی‌گیرد. در معاملات مشمول قانون الزام، مسیر ثبت رسمی اهمیت ویژه دارد و مشاور املاک طبق ماده ۳ قانون باید پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه منعکس کند.

هشدارآیین‌نامه ماده ۳ مقرر کرده است طرفین پیش‌نویس قرارداد، حداکثر ظرف ۵ روز پس از درج پیش‌نویس، برای اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند؛ در صورت احرازنشدن مراجعه در مهلت، پیش‌نویس از سامانه حذف می‌شود. پیش‌نویس را با قرارداد نهایی و سند رسمی یکی ندانید.

برای راهنمای مرحله‌ای، کد رهگیری قولنامه را هم ببینید. مسیر معامله را از قرارداد تا انتقال رسمی جداگانه کنترل کنید.

مسیر قرارداد خرید تا سند رسمی در سال ۱۴۰۵ چگونه است؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای معاملات مشمول خود مسیر ثبت رسمی را پررنگ کرده است. ماده ۲ قانون، تنظیم و ثبت قراردادهای خصوصی اشخاص درباره اموال غیرمنقول، از جمله تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه، را در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی قرار داده است. ماده ۳ نیز برای مشاوران املاک، درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و انعکاس آن به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی را مقرر کرده است.

• ۱. هویت طرفین و اختیار قانونی فروشنده بررسی شود.
• ۲. سند و مشخصات ثبتی ملک با موضوع قرارداد تطبیق داده شود.
• ۳. رهن، بازداشت و محدودیت‌های انتقال بررسی شود.
• ۴. ثمن و برنامه پرداخت در قرارداد روشن شود.
• ۵. در صورت انجام معامله از مسیر مشاور املاک مشمول ماده ۳، پیش‌نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج شود.
• ۶. طرفین طبق مهلت مقرر در آیین‌نامه برای ادامه فرایند به دفترخانه مراجعه کنند.
• ۷. تعهدات تحویل، پرداخت مانده ثمن و تنظیم سند رسمی تا پایان کار پیگیری شود.

هشداربرای املاک و معاملات مشمول قانون الزام، صرف داشتن یک متن چاپی یا کد رهگیری را معادل پایان فرایند انتقال رسمی ندانید. جزئیات شمول قانون به وضعیت ثبتی ملک و نوع عمل حقوقی وابسته است؛ برای وضعیت خاص از دفترخانه بپرسید.

مبایعه‌نامه عادی در مهر ۱۴۰۵ چه وضعیتی دارد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ۱۴۰۳ ابلاغ و لازم‌الاجرا شده است، اما آثار ماده ۱ به راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ و قواعد زمانی خود قانون وابسته است. بنابراین نمی‌توان گفت همه قراردادهای عادی در یک تاریخ و با یک حکم واحد بی‌اعتبار شده‌اند. وضعیت سند، تاریخ ایجاد حق، نوع معامله و مقررات انتقالی باید جداگانه بررسی شود.

در مادهٔ ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: «یکسال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین … اموال غیرمنقول باشد … باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد»

برای قراردادهای امروز، به‌جای تکیه بر این تصور که «قرارداد دستی همیشه کافی است»، مسیر ثبت رسمی معامله را از ابتدا بررسی کنید. در مهر ۱۴۰۵ هنوز نباید درباره همه اسناد عادی یک حکم یکسان صادر کرد و وضعیت هر ملک باید جداگانه سنجیده شود.

هشداراگر ملک قولنامه‌ای، مشاع، ورثه‌ای، در رهن، بازداشت‌شده یا دارای سابقه معامله قبلی است، پیش از امضا وضعیت آن را از دفترخانه استعلام کنید.

اگر ملک مستحق‌للغیر درآمد، قرارداد چه اثری دارد؟

اگر بعد از معامله معلوم شود تمام یا بخشی از مبیع متعلق به دیگری بوده است، موضوع ضمان درک و مسئولیت فروشنده مطرح می‌شود. مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی مبنای این بحث‌اند. رأی وحدت رویه ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ نیز در فرض جهل خریدار به فساد معامله، مسئولیت فروشنده نسبت به غرامات و کاهش ارزش ثمن را بررسی کرده و مبنای ارزیابی را افزایش قیمت اموال مشابه مبیع دانسته است.

هشداربرای چنین خسارتی «درصد قانونی ثابت و سراسری» وجود ندارد. میزان مسئولیت به شرایط پرونده، مفاد قرارداد و مقررات و آرای قابل اعمال بستگی دارد.

قبل از امضای قرارداد خرید ملک چه چیزهایی را چک کنیم؟

• هویت فروشنده و مالکیت او با سند تطبیق داده شود.
• اگر فروشنده نماینده است، سمت و اختیار او بررسی شود.
• پلاک اصلی و فرعی و مشخصات واحد با سند تطبیق داده شود.
• پارکینگ، انباری و متعلقات با سند یا صورت‌مجلس تفکیکی کنترل شود.
• رهن، بازداشت و محدودیت انتقال بررسی شود.
• ثمن کل و تمام پرداخت‌ها با تاریخ و روش پرداخت نوشته شود.
• مانده ثمن و پرداخت دفترخانه دقیقاً مشخص شود.
• تاریخ تحویل، تخلیه، کلید و صورت‌جلسه تحویل روشن شود.
• تاریخ و دفترخانه انتقال رسمی مشخص شود.
• وجه‌التزام هر تعهد و پیامد تخلف، در صورت توافق، روشن باشد.
• بدهی‌های مرتبط با ملک و مسئول پرداخت آن‌ها تعیین تکلیف شود.
• اگر معامله مشمول قانون الزام است، مسیر سامانه و دفترخانه از ابتدا بررسی شود.

هزینه انتقال سند ملک را از کجا بررسی کنیم؟

هزینه انتقال رسمی فقط به مبلغی که در قرارداد نوشته می‌شود محدود نیست و ممکن است مالیات، عوارض و هزینه‌های دفترخانه نیز مطرح باشد. طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل‌وانتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است؛ این عدد «۵٪ قیمت روز معامله» نیست. برای جزئیات مسیر هزینه‌ها و اقلام انتقال، هزینه انتقال سند را ببینید.

هشدارحق‌الثبت و حق‌التحریر را دفترخانه روز تنظیم سند حساب می‌کند؛ مبلغ قطعی را پیش از رفتن به دفترخانه از همان‌جا بپرسید.