مشارکت در ساخت چیست و آورده مالک و سازنده چیست؟
در مشارکت در ساخت، مالک و سازنده برای اجرای یک پروژه ساختمانی با یکدیگر توافق می‌کنند. آورده مالک معمولاً زمین یا ملک موجود است و آورده سازنده معمولاً سرمایه، مدیریت و اجرای عملیات ساخت است. اما این عنوان به‌تنهایی مشخص نمی‌کند چه کسی مالک چه مقدار از ساختمان نهایی خواهد شد؛ این موضوع باید در قرارداد و پیوست‌های آن روشن شود.
از نظر قراردادی، ماده ۱۰ قانون مدنی امکان توافق‌های خصوصی را در حدود قانون به رسمیت می‌شناسد و مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ بر لازم‌الاتباع بودن قرارداد قانونی و آثار تصریح‌شده، عرفی و قانونی آن تأکید دارند. بنابراین در مشارکت در ساخت، متن قرارداد فقط یک توافق کلی درباره درصد نیست؛ تعهدات، زمانبندی، مشخصات فنی، هزینهها و ضمانت اجراها باید تا حد امکان روشن باشند.
در مادهٔ ۱۰ قانون مدنی آمده است: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
- آورده مالک: ملک یا زمینی که مشخصات، سند، حدود و وضعیت حقوقی آن باید دقیقاً در قرارداد درج شود.
- آورده سازنده: سرمایه و تعهدات مالی، فنی، اجرایی و مدیریتی که باید بهصورت مشخص نوشته شود.
- موضوع مشارکت: پروژه‌ای که قرار است روی ملک اجرا شود و مشخصات آن باید تا حد امکان قابل سنجش باشد.
- سهم طرفین: درصد یا سهم مشخص هر طرف از نتیجه پروژه، همراه با روش تقسیم واحدها و پارکینگ و انباری.
- زمانبندی: مهلت‌های مهم پروژه و آثار تأخیر هر طرف.
هشدارصرف اینکه در قرارداد نوشته شود «سازنده تمام هزینهها را پرداخت میکند» کافی نیست. باید روشن شود منظور از هزینهها کدام هزینه‌هاست؛ مانند طراحی، مجوز، عوارض، ساخت، بیمه، انشعابات، پایان کار، تفکیک و سایر هزینه‌های مورد توافق.
قرارداد مشارکت در ساخت با اطلاعات نمونه چگونه پر میشود؟
مشارکت در ساخت نمونه: علی رضایی مالک زمینی ۳۰۰ متری در تهران است و مریم احمدی آن را می‌سازد؛ سهم هر طرف ۵۰ درصد است. نام‌ها و ارقام فرضی‌اند.
| بخش فرم | مقدار نمونه |
|---|---|
| پلاک اصلی و فرعی | ۱۲۳۴ و ۵۶ |
| مساحت عرصه | ۳۰۰ متر مربع |
| وضعیت مالکیت | شش‌دانگ |
| آوردهٔ مالک | زمین شش‌دانگ با مشخصات سند |
| آوردهٔ سازنده | ساخت، تأمین مصالح و مدیریت اجرا |
| سهم مالک و سهم سازنده | ۵۰ درصد و ۵۰ درصد |
| روش تعیین سهم | درصدی و تخصیص واحد |
مثال مرزی: سازنده در مرحلهٔ اسکلت تأخیر میکند. فقط «جریمهٔ تأخیر» ننویسید؛ مرحله، تاریخ سررسید، مبلغ یا روش محاسبه و تأخیرهای مستثنا را معین کنید و «مهلت رفع تخلف» را هم تعیین کنید.
نکتهشرط نمونه: «در صورت تأخیر غیرموجه در تکمیل اسکلت پس از ۱۴۰۶/۰۴/۳۱، سازنده برای هر روز تأخیر مبلغ توافق‌شده را می‌پردازد؛ تأخیر ناشی از مانع مستند خارج از اختیار طرفین مطابق سازوکار قرارداد بررسی میشود.»
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چقدر است؟
برای سهم مالک و سازنده یک درصد ثابت و سراسری قانونی وجود ندارد. درصد باید با توجه به ارزش زمین و آورده مالک، هزینه و سرمایه موردنیاز ساخت (برای برآورد هزینه، هزینه ساخت هر متر مربع را ببینید)، تراکم و ظرفیت ساخت، تعداد و متراژ واحدهای قابل احداث، کیفیت مورد توافق و وضعیت بازار پروژه تعیین شود.
طبق استعلام ملکدان از کارشناسان املاک تهران (مهر ۱۴۰۵)، در مناطق گرانتر تهران عرف ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده است و در مناطق معمولی ۵۰ به ۵۰؛ ۶۵ درصد مالک و ۳۵ درصد سازنده کمیاب است. سهم درست هر پروژه را آوردهٔ هر طرف و سود مورد انتظار پروژه تعیین میکند؛ این اعداد «عرف بازار» هستند، نه حکم قانونی.
| منطقه و منبع | سهم مالک | سهم سازنده | وضعیت عدد |
|---|---|---|---|
| مناطق گرانتر تهران، طبق استعلام ملکدان از کارشناسان املاک تهران (مهر ۱۴۰۵) | ۶۰٪ | ۴۰٪ | عرف بازار؛ ۶۵ به ۳۵ کمیاب است |
| مناطق معمولی تهران، طبق استعلام ملکدان از کارشناسان املاک تهران (مهر ۱۴۰۵) | ۵۰٪ | ۵۰٪ | عرف بازار؛ وابسته به آورده و سود پروژه |
| قرارداد واقعی طرفین | طبق توافق | طبق توافق | ملاک قرارداد؛ نه یک نرخ قانونی ثابت |
هشداراگر دو سازنده درصدهای متفاوتی پیشنهاد کنند، فقط درصد را مقایسه نکنید. ارزش واقعی آورده، کیفیت ساخت، هزینه‌های تقبل‌شده، زمان پروژه، تضمینها، نحوه تقسیم واحدها و توان اجرای سازنده می‌تواند نتیجه اقتصادی قرارداد را تغییر دهد.
بلاعوض در مشارکت در ساخت چیست و چگونه باید در قرارداد نوشته شود؟
بلاعوض مبلغی است که ممکن است در کنار سهم مشارکت و طبق توافق طرفین، از سازنده به مالک پرداخت شود. پرداخت بلاعوض الزامی و دارای رقم ثابت قانونی نیست و مقدار، زمان و علت اقتصادی آن باید متناسب با پروژه مشخص شود.
- مبلغ دقیق بلاعوض و واحد پولی آن
- زمان یا مراحل پرداخت
- شرایطی که پرداخت هر مرحله را قطعی میکند
- تکلیف بلاعوض در صورت فسخ یا توقف پروژه
- تفاوت بلاعوض با هزینه اسکان موقت مالک
- تضمین پرداخت در صورت توافق طرفین
هزینه اسکان موقت نیز نباید خودکار با بلاعوض یکی فرض شود. اگر قرار است سازنده ودیعه یا اجاره محل سکونت مالک را پرداخت کند، مبلغ، زمان پرداخت و مدت تعهد را جداگانه در قرارداد بنویسید.
به تجربهٔ مشاوران املاک تهران، ودیعه و بلاعوض مالک در مشارکت چطور حساب میشود؟
ودیعهٔ سازنده باید به اندازه‌ای باشد که مالک بتواند ملکی مشابه جایی را که اکنون نشسته رهن یا اجاره کند. به تجربهٔ مشاوران املاک تهران (استعلام ملکدان، مهر ۱۴۰۵)، بلاعوض را از روی آوردهٔ دو طرف حساب کنید: یک طرف هزینهٔ ساخت به‌علاوهٔ حدود ۲۰٪ دستمزد سازنده، طرف دیگر ارزش زمین کلنگی؛ تفاوت این دو، مبنای بلاعوضی است که سازنده به مالکان می‌دهد.
بسیاری از بنگاه‌ها به‌جای این حساب می‌گویند «عرف محله چقدر است»؛ مثلاً برای بلوار کشاورز حدود ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان به‌ازای هر متر زمین کلنگی. به نظر مشاوران باتجربه، این مبنا جای حساب آورده را نمی‌گیرد. کمیسیون مشارکت هم تا ۵٪ ارزش پروژه از سازنده و حدود ۰٫۲۵٪ ارزش ملک از مالکان، یا گاهی صفر است. هزینهٔ ساخت را با هزینهٔ ساخت هر متر بسنجید.
در قرارداد مشارکت در ساخت چه بندهایی حیاتی است؟
- مشخصات کامل مالک یا مالکان و سازنده و احراز سمت و مالکیت
- مشخصات ثبتی، حدود، مساحت و وضعیت حقوقی ملک
- شرح دقیق آورده مالک و آورده سازنده
- درصد سهم هر طرف و روش محاسبه یا تعیین سهم
- تقسیم دقیق واحدها، طبقات، پارکینگ‌ها و انباری‌ها
- تکلیف مشاعات و فضاهای اختصاصی
- مشخصات فنی ساختمان و پیوست مصالح
- نوع اسکلت و مشخصات تأسیسات و تجهیزات مورد توافق
- مراحل اخذ مجوز و مسئول هر مرحله
- برنامه زمانی تخلیه، تخریب، ساخت و تحویل
- مبلغ بلاعوض و برنامه پرداخت آن، در صورت توافق
- هزینه اسکان موقت و مسئول پرداخت آن، در صورت توافق
- تکلیف عوارض، بیمه، مالیات، انشعابات، پایان کار و تفکیک
- نحوه پرداخت و ثبت هزینه‌های پروژه
- شرایط انتقال سهم یا سند در مراحل پروژه
- محدودیت یا اجازه پیش‌فروش و توثیق، در صورت توافق
- تضمین‌های طرفین برای انجام تعهدات
- وجه التزام یا سایر ضمانت اجراهای مورد توافق
- شرایط توقف، تأخیر، فسخ و آثار آن
- نحوه تسویه هزینهها و آوردهها هنگام پایان یا خاتمه قرارداد
- روش حل اختلاف و مرجع یا داور مورد توافق
- تکلیف تغییر نقشه، افزایش یا کاهش متراژ و تغییرات پروژه
- تکلیف حوادث و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده
ماده ۲۱۹ قانون مدنی می‌گوید عقدی که مطابق قانون واقع شده، برای طرفین و قائم‌مقام آنان لازم‌الاتباع است مگر اینکه با رضایت طرفین اقاله شود یا علت قانونی فسخ وجود داشته باشد. ماده ۲۲۰ نیز آثار عرفی و قانونی عقد را در کنار تعهدات تصریح‌شده مطرح میکند. برای همین، ابهام در بندهای اصلی قرارداد می‌تواند در زمان اختلاف مشکل‌ساز شود.
هشداربرای مشارکت در ساخت، قرارداد آماده اینترنتی را بدون تطبیق با سند، وضعیت ملک، پروانه، آوردهها و توافق واقعی طرفین امضا نکنید. متن قرارداد باید متناسب با پروژه تنظیم شود.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چگونه مشخص شود؟
برای مثال، نوشتن «مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد» به‌تنهایی برای بسیاری از پروژهها کافی نیست. اگر واحدهای نهایی متراژ، نورگیری، طبقه یا ارزش متفاوت داشته باشند، اختلاف ممکن است هنگام تحویل ایجاد شود.
- شماره یا موقعیت واحدها در صورت امکان
- طبقه هر واحد
- متراژ تقریبی یا نحوه تعدیل متراژ نهایی
- پارکینگ اختصاصی هر واحد
- انباری هر واحد
- تکلیف تراس یا فضاهای اختصاصی
- نحوه برخورد با واحدهای با ارزش متفاوت
- روش تعیین تکلیف تغییرات نقشه یا تعداد واحدها
- تکلیف کسری یا اضافه متراژ پس از صورت‌مجلس تفکیکی
بهتر است تقسیم واحدها با یک پیوست روشن، قابل تطبیق با نقشه و قابل اصلاح در صورت تغییرات قانونی یا فنی تنظیم شود. درصد مشارکت و تقسیم فیزیکی واحدها دو موضوع مرتبط اما یکسان نیستند.
انتقال سند در این قرارداد چه زمانی و با چه تضمینی باشد؟
یکی از نقاط پرریسک قرارداد، نحوه انتقال رسمی سهم مالک به سازنده است. انتقال یکباره، انتقال مرحله‌ای متناسب با پیشرفت پروژه یا روش‌های تضمینی دیگر ممکن است در قراردادها مورد توافق قرار گیرد؛ اما انتخاب روش باید با وضعیت سند، توان سازنده و تضمین‌های واقعی هماهنگ باشد؛ وضعیت سند را پیش از امضا با استعلام سند بررسی کنید.
- مرحله انتقال سند یا سهم را دقیقاً تعیین کنید.
- ملاک تحقق هر مرحله را قابل اندازه‌گیری بنویسید.
- ضمانت اجرای تعهدات سازنده را جدا از انتقال سند مشخص کنید.
- اگر وکالت کاری داده میشود، حدود اختیارات و مدت آن روشن باشد.
- اجازه یا ممنوعیت پیش‌فروش، توثیق یا انتقال سهم سازنده را مشخص کنید.
- تکلیف سند در صورت توقف یا فسخ پروژه را از ابتدا تعیین کنید.
هشدارانتقال سند قبل از بررسی تضمینها می‌تواند ریسک مالک را افزایش دهد و نگه داشتن همه انتقال‌ها تا پایان پروژه نیز ممکن است با مدل تأمین مالی سازنده سازگار نباشد. این بخش باید متناسب با پروژه تنظیم شود.
مالیات مشارکت در ساخت چگونه محاسبه میشود؟
مشارکت در ساخت را نباید از نظر مالیاتی با یک «مالیات ثابت مشارکت» خلاصه کرد. بسته به ساختار پروژه، نوع انتقال، شخص یا اشخاص فعال در ساخت و فروش و زمان نقلوانتقال، مقررات مختلف مالیاتی می‌تواند مطرح شود.
ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر میکند درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش ساختمان، حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد است. تبصره ۱ همان ماده، اولین نقلوانتقال ساختمانهای مشمول را علاوه بر مالیات نقلوانتقال قطعی موضوع ماده ۵۹، مشمول مالیات علیالحساب ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال می‌داند و مالیات قطعی پس از رسیدگی تعیین میشود.
تبصره ۲ ماده ۷۷ نیز برای اشخاص حقیقی، شمول این ماده در ساخت و فروش ساختمان را به این شرط مرتبط کرده که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار نگذشته باشد. تبصره‌های دیگر ماده نیز تکالیف گزارش‌دهی شهرداری و استثنای شهرهای زیر یکصد هزار نفر را پیشبینی کرده‌اند. این مقررات باید در زمان معامله با متن قانون و وضعیت واقعی مؤدی تطبیق داده شوند.
| موضوع مالیاتی | مبنای بررسی |
|---|---|
| درآمد ساخت و فروش | ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم و مقررات اجرایی آن |
| اولین نقلوانتقال ساختمان مشمول ماده ۷۷ | علاوه بر مالیات نقلوانتقال ماده ۵۹، علیالحساب ۱۰٪ از ارزش معاملاتی ملک طبق تبصره ۱ ماده ۷۷ |
| مالیات نقلوانتقال قطعی ملک | ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم |
| مسئولیت مالیاتی طرفین مشارکت | باید بر اساس ساختار معامله، مؤدی، انتقال و قرارداد بررسی شود؛ صرف عنوان مشارکت پاسخ نهایی نیست |
هشدارماده ۷۷ را با مالیات بر ارزش واقعی فروش یا با سهم قراردادی مالک و سازنده یکی نکنید. عدد ۱۰ درصد در تبصره ۱، مالیات علیالحساب با مأخذ ارزش معاملاتی است و به معنی ۱۰ درصد قیمت روز فروش یا ۱۰ درصد سهم سازنده نیست.
بزرگ‌ترین خطرهای این نوع قرارداد چیست و چطور پیشگیری کنیم؟
| خطر | راه پیشگیری قراردادی یا عملی |
|---|---|
| سازنده توان مالی کافی ندارد | بررسی پروژه‌های قبلی، توان تأمین مالی و تضمین‌های قابل وصول |
| توقف پروژه | برنامه زمانبندی، نقاط کنترل و ضمانت اجرای توقف |
| تأخیر در تحویل | تاریخ‌ها و وجه التزام یا ضمانت اجرای مورد توافق |
| اختلاف درباره کیفیت | پیوست فنی، مصالح، تجهیزات و استانداردهای مورد توافق |
| اختلاف درباره سهم | درصد روشن و تقسیم دقیق واحد، پارکینگ و انباری |
| اختلاف درباره متراژ | روش تعیین و تسویه کسری یا اضافه متراژ |
| انتقال زودهنگام سند | انتقال مرحله‌ای یا تضمین متناسب با قرارداد |
| ابهام مالیاتی | تعیین مسئولیت قراردادی و بررسی وضعیت مالیاتی پروژه پیش از معامله |
| هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده | تعریف هزینه، سقف یا سازوکار تصمیم‌گیری و تصویب تغییرات |
| تغییرات نقشه یا ضوابط | تعیین روش تصمیم‌گیری و اثر آن بر سهم و هزینهها |
بسیاری از ریسک‌ها با یک جمله کلی در قرارداد کنترل نمی‌شوند. برای نمونه، عبارت «سازنده موظف به تحویل با کیفیت عالی است» معیار دقیقی برای سنجش کیفیت ایجاد نمی‌کند؛ مشخصات فنی، مصالح و تجهیزات باید تا حد امکان قابل شناسایی و کنترل باشند.
هشدارپیش از امضا، مالک باید اسناد و وضعیت حقوقی ملک را بررسی کند و سازنده نیز باید توانایی اجرای تعهدات خود را مستند کند. اگر یکی از طرفین شخص حقوقی است، اختیار امضاکننده و مدارک شرکت نیز باید بررسی شود.
مالک پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت چه چک‌لیستی را بررسی کند؟
سند مالکیت، مشخصات ملک و وضعیت حقوقی آن را بررسی کنید.
ظرفیت واقعی ساخت و محدودیت‌های قانونی و شهرسازی پروژه را بررسی کنید.
ارزش زمین و هزینه ساخت را با مبنای روشن برآورد کنید.
سابقه پروژه‌های سازنده و توان مالی و اجرایی او را بررسی کنید.
سهم مالک و سازنده را با توجه به آوردهها مذاکره و مبنای آن را ثبت کنید.
تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری را پیش از امضا مشخص کنید.
بلاعوض، اسکان، هزینهها و مسئول هر هزینه را جداگانه بنویسید.
مشخصات فنی و کیفیت ساخت را در پیوست قرارداد بیاورید.
زمانبندی پروژه و ضمانت اجرای تأخیر و توقف را تعیین کنید.
روش انتقال سند، حدود وکالت و امکان پیش‌فروش یا توثیق را مشخص کنید.
شرایط فسخ، تسویه و آثار توقف پروژه را روشن کنید.
مسئولیت مالیاتی و هزینه‌های رسمی را پیش از امضا بررسی و در قرارداد مشخص کنید.
برای قرارداد واقعی، می‌توان این چکلیست را به بندهای اختصاصی پروژه تبدیل کرد. قرارداد مشارکت در ساخت برای همین مرحله است.
