بازده اجارهٔ ملک چطور حساب میشود
- ودیعه را با نرخ تبدیل ماهانه به اجاره ببرید: یک میلیارد تومان با ۳٪، معادل ۳۰ میلیون تومان در ماه.
- اجارهٔ سالانه = (اجارهٔ ماهانه + معادل ودیعه) × ۱۲؛ در مثال (۴۰ + ۳۰) × ۱۲ = ۸۴۰ میلیون تومان.
- بازده ناخالص = اجارهٔ سالانه ÷ قیمت ملک؛ ۸۴۰ میلیون ÷ ۲۰ میلیارد = ۴٫۲٪.
- هزینهٔ نگهداری (در مثال ۱۰٪ اجاره، ۸۴ میلیون) و استهلاک سازه را کم کنید: سازه ۴۰٪ قیمت، یعنی ۸ میلیارد ÷ ۴۰ سال = ۲۰۰ میلیون در سال.
- بازده واقعی = (۸۴۰ − ۸۴ − ۲۰۰) میلیون ÷ ۲۰ میلیارد = ۲٫۷۸٪ در سال، بالاتر از تورم.
بازده واقعی و اسمی چه فرقی دارند
بازده اسمی رشد پول به ریال است و بازده واقعی رشد قدرت خرید. رابطهٔ دقیق این دو: (۱ + اسمی) = (۱ + واقعی) × (۱ + تورم). با تورم انتظاری ۸۰٪، بازده واقعی ۲٫۷۸٪ یعنی بازده اسمی حدود ۸۵٪.
نکتهدر تورم بالا کم کردن ساده خطای بزرگ میدهد: سپردهٔ بانکی با سود ۳۵٪ و تورم ۸۰٪، بازده واقعی منفی ۲۵٪ دارد، نه منفی ۴۵٪.
چرا استهلاک فقط روی سازه حساب میشود
قیمت ملک دو بخش دارد: زمین (قدرالسهم عرصه) و سازه (اعیان). زمین فرسوده نمیشود، ولی سازه عمر مفید دارد و هر سال بخشی از ارزشش را از دست میدهد. هرچه سهم زمین بیشتر باشد، مثل ساختمانهای قدیمی مناطق گران، استهلاک کمتر و بازده واقعی بیشتر است.