قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی میان مالک یا مالکان یک زمین و سازنده است که در آن مالک، زمین یا ملک را به‌عنوان آورده وارد پروژه می‌کند و سازنده سرمایه، مدیریت و اجرای ساخت را بر عهده می‌گیرد. در پایان، سهم طرفین از عرصه و ساختمان، واحدها، پارکینگ و انباری، هزینه‌ها، زمان تحویل و نحوهٔ انتقال رسمی باید روشن باشد.
این قراردادساز مرحله‌ای است؛ یعنی به‌جای یک نمونه قرارداد ثابت، اطلاعات واقعی پروژه را از شما می‌گیرد و بر اساس آن قرارداد می‌سازد.
هشدارمادهٔ ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشارکت مالک رسمی زمین با شخص دیگر برای ساخت را در تعریف اصلاح‌شدهٔ پیش‌فروش ساختمان قرار داده است؛ بنابراین مشارکت در ساخت با مقررات پیش‌فروش و ثبت رسمی ارتباط مستقیم دارد.
برای دیدن تصویر کامل این نوع توافق، راهنمای مشارکت در ساخت را هم بخوانید.
در مادهٔ ۵۷۱ قانون مدنی آمده است: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.» برای مالک و سازنده یعنی وقتی چند نفر در یک ملک سهیم‌اند، سهم هر طرف از آن ملک مشترک باید در قرارداد روشن نوشته شود.
قرارداد مشارکت در ساخت چه چیزهایی باید مشخص کند؟
قرارداد مشارکت در ساخت باید دست‌کم طرفین و ملک، آوردهٔ هر طرف و سهم‌ها، زمان‌بندی، تضمینها، وکالت، تقسیم واحدها، فسخ و حل اختلاف را مشخص کند؛ فقط درصد سهم کافی نیست:
- مالک یا مالکان و سازنده دقیقاً چه کسانی هستند و ملک چه پلاک و مشخصات ثبتی دارد؟
- وضعیت رهن، بازداشت و حقوق اشخاص ثالث چیست؟
- آوردهٔ هر طرف چیست و سهم مالک و سازنده چگونه تعیین شده است؟
- بلاعوض یا مابه‌التفاوت چه مبلغی دارد و سازنده چه سرمایه‌ای وارد پروژه می‌کند؟
- پروانه، نقشه و تعداد طبقات چیست و مشخصات فنی و مصالح چگونه کنترل میشود؟
- تخریب، اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری، پایان‌کار و تفکیک چه زمان‌بندی دارند؟
- اگر مالک در دوران ساخت خانه ندارد، هزینهٔ اسکان او با چه کسی است؟
- چه تضمینی از سازنده و چه تضمینی از مالک گرفته میشود؟
- اگر سازنده تأخیر کرد، وجه‌التزام چگونه محاسبه میشود و اگر مالک همکاری نکرد چه میشود؟
- وکالت سازنده دقیقاً چه حدودی دارد و آیا او اجازهٔ انتقال سهم یا پیش‌فروش دارد؟
- واحدها، پارکینگ و انباری هر طرف کدام است؟
- بیمه و حوادث بر عهدهٔ چه کسی است و مالیات و عوارض هر مرحله چگونه پرداخت میشود؟
- در صورت فسخ، تکلیف ساختمان نیمهکاره و هزینههای انجامشده چیست؟
- اختلاف ابتدا به کارشناس می‌رود یا داوری یا دادگاه، و قرارداد چگونه به سند رسمی تبدیل میشود؟
این همان نقطه‌ای است که یک قراردادساز اختصاصی از یک «نمونه قرارداد دانلودی» جدا میشود.
دو رقم پرتکرار پروژه را جداگانه برآورد کنید: هزینه ساخت هر متر مربع برای آوردهٔ سازنده و جواز ساخت برای پروانه و عوارض آن.
ویزارد ملک‌دان چگونه کار می‌کند؟
ویزارد ملک‌دان قرارداد مشارکت را در هشت گام می‌سازد: طرفین، ملک، آورده و سهم، پروژه، زمان و هزینه، تضمین و وکالت، تقسیم و فسخ و بازبینی.
- طرفین
مشخصات کامل مالک یا مالکان و سازنده را وارد کنید. اگر یکی از طرفین شرکت است، نام شخص حقوقی، شناسهٔ ملی، شمارهٔ ثبت و سمت امضاکننده، و اگر کسی با وکالت امضا می‌کند، مستند اختیار او را ثبت کنید.
- ملک
پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی، مساحت عرصه، شمارهٔ سند و نشانی کامل را وارد کنید. رهن یا بازداشت را پنهان نکنید؛ پیش از شروع پروژه باید معلوم باشد چه کسی و در چه زمانی محدودیت را برطرف می‌کند.
- آورده و سهم
آوردهٔ مالک معمولاً زمین است و آوردهٔ سازنده ممکن است سرمایه، مدیریت پروژه، اخذ مجوز و هزینهٔ ساخت باشد. سهم هر طرف، بلاعوض و اسکان مالک را مشخص کنید؛ جمع سهم‌ها باید ۱۰۰ درصد شود.
- پروژه
نوع پروژه، کاربری، طبقات، پروانه و پیوست مشخصات فنی و مصالح را وارد کنید.
- زمان و هزینه
مهلت هر مرحله را جدا بنویسید و مسئول هزینهٔ ساخت، پروانه، انشعابات، بیمه، مالیات و عوارض را تعیین کنید.
- تضمین و وکالت
تضمین هر دو طرف، وجه‌التزام تأخیر سازنده و مالک، وکالت اداری جدا از اختیار انتقال، انتقال سهم پیش از پایان و پیش‌فروش را روشن کنید.
- تقسیم و فسخ
جدول واحدها، پارکینگ و انباری، موارد فسخ، آثار فسخ و مراحل حل اختلاف را وارد کنید.
- بازبینی
پیوست‌ها و شاهدان را ثبت کنید، هشدارها را بخوانید و قرارداد را برای تنظیم سند رسمی آماده کنید.
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چقدر است؟
هیچ درصد قانونی ثابتی برای همهٔ پروژه‌های مشارکت در ساخت وجود ندارد. نسبت سهم باید بر اساس وضعیت واقعی زمین، پروژه، هزینهٔ ساخت، تراکم، ارزش نهایی و توافق طرفین تعیین شود. «مالک زمین دارد و سازنده پول دارد» برای قرارداد کافی نیست؛ باید معلوم باشد ارزش اقتصادی آورده‌ها چگونه بررسی شده و سازنده چه هزینه‌هایی را می‌پردازد.
| برچسب | الگوی رایج در بازار | منبع و وضعیت حقوقی |
|---|---|---|
| عرف بازار؛ مناطق گران‌تر | ۶۰ درصد مالک، ۴۰ درصد سازنده؛ ۶۵ به ۳۵ کمیاب است | استعلام ملک‌دان از بازار تهران، مهر ۱۴۰۵؛ قاعدهٔ قانونی نیست |
| عرف بازار؛ مناطق معمولی | ۵۰ درصد مالک، ۵۰ درصد سازنده | استعلام ملک‌دان از بازار تهران، مهر ۱۴۰۵؛ قاعدهٔ قانونی نیست |
| توافق ۵۰–۵۰ | نصف سهم برای هر طرف | فقط توافق طرفین |
| سهم درصدی اختصاصی | درصد متغیر بر اساس ارزش زمین و هزینهٔ ساخت | نیازمند ارزیابی اقتصادی پروژه |
اگر جایی نوشته شده «سهم قانونی مالک ۶۰ درصد است»، به آن به‌عنوان قانون نگاه نکنید. قراردادساز ملک‌دان هم هیچ درصدی را پیش‌فرض نمی‌گذارد.
بند بلاعوض را هم مبهم نگذارید. اگر سازنده علاوه بر ساخت مبلغی به مالک می‌پردازد، مبلغ کل، مبلغ هنگام تخلیه، هنگام دریافت پروانه، هنگام شروع اسکلت و هنگام تحویل را جدا بنویسید؛ تغییر بلاعوض در میانهٔ پروژه می‌تواند کل محاسبات طرفین را به هم بزند.
به تجربهٔ مشاوران املاک تهران، کمیسیون و بلاعوض مشارکت در ساخت معمولاً چقدر است؟
کمیسیون بنگاه در مشارکت به سودی که برای طرفین می‌آورد بستگی دارد. به تجربهٔ مشاوران املاک تهران (استعلام ملک‌دان، مهر ۱۴۰۵)، از سازنده تا ۵٪ ارزش پروژه و از مالکان حدود ۰٫۲۵٪ ارزش ملکشان می‌گیرند و گاهی از مالکان صفر است.
در خود قرارداد، بلاعوض را از آوردهٔ دو طرف حساب کنید: هزینهٔ ساخت به‌علاوهٔ حدود ۲۰٪ دستمزد سازنده در یک سو و ارزش زمین کلنگی در سوی دیگر؛ تفاوتشان مبنای بلاعوض سازنده به مالکان است. عرف محله‌ای، مثل ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان برای هر متر زمین کلنگی در بلوار کشاورز، مبنای منطقی نیست. ودیعهٔ سازنده هم باید برای رهن یا اجارهٔ ملک مشابه محل فعلی مالک کافی باشد. راهنمای بندها: مشارکت در ساخت.
زمان‌بندی و مشخصات فنی را چگونه بنویسیم؟
زمان‌بندی را مرحله‌به‌مرحله و مشخصات فنی را در پیوست جداگانه بنویسید؛ یک جملهٔ کلی مانند «سازنده متعهد است پروژه را ظرف دو سال تحویل دهد» برای کنترل پروژه کافی نیست. در قراردادساز ملک‌دان مراحل جدا هستند: تحویل ملک، اخذ پروانه، تخریب، اجرای اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری، پایان‌کار، تفکیک و تحویل نهایی. اگر پروژه در مرحلهٔ پروانه متوقف شود، معلوم است کدام تعهد انجام نشده است.
«ساختمان با بهترین مصالح ساخته میشود» مشخصات فنی نیست. پیوست فنی بهتر است دست‌کم نوع اسکلت، نما، پنجره و شیشه، کف واحدها، سرویس‌ها، کابینت، درها، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، شیرآلات، تجهیزات برق و مشاعات، عایق‌کاری، تجهیزات پارکینگ و ایمنی را مشخص کند. اگر برند خاصی توافق شده، نام برند و مدل را بنویسید و اگر برند فقط نمونه است، معیار فنی جایگزین را.
آیا مالک باید به سازنده وکالت بلاعزل بدهد؟
مالک به‌صورت پیش‌فرض ناچار نیست به سازنده وکالت بلاعزل بدهد. وکالت، انتقال مالکیت نیست. قانون مدنی در مواد ۶۵۶، ۶۶۳ و ۶۶۷ چارچوب وکالت و حدود اختیار وکیل را مشخص کرده است. به همین دلیل در قراردادساز دو مفهوم جدا داریم: وکالت اداری برای مراجعه به شهرداری، پیگیری پروانه، نظام مهندسی، پایان‌کار، تفکیک و امور اداری ثبت؛ و اختیار انتقال، که موضوعی کاملاً متفاوت است.
اگر قرار است سازنده بتواند سهمی را منتقل کند، رهن دهد یا معامله‌ای انجام دهد، موضوع باید دقیق، محدود و مرحله‌ای مشخص شود. وکالت‌نامه‌ای با عبارت «هرگونه اقدام لازم نسبت به ملک» جای تعیین دقیق اختیارات را نمی‌گیرد. اگر اختیار فروش به خود بدون تضمین فعال شود، قراردادساز چاپ را تا ثبت تضمین یا تأیید حقوقی آماده نمی‌داند.
آیا سازنده می‌تواند واحدها را پیش‌فروش کند یا سهمش را منتقل کند؟
سازنده فقط در چارچوب قانون پیش‌فروش و ثبت رسمی می‌تواند واحدها را پیش‌فروش کند یا سهمش را منتقل کند؛ این دو را با هم قاطی نکنید. طبق مادهٔ ۱۵ قانون الزام، قرارداد مالک رسمی زمین با دیگری برای مشارکت در ساخت در تعریف اصلاح‌شدهٔ پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته است و مادهٔ ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات آن را در قالب سند رسمی پیشبینی کرده است.
بنابراین گزینهٔ «پیش‌فروش» در ویزارد به این معنی نیست که سازنده صرفاً با یک تیک، مجوز فروش واحدها را به دست می‌آورد. برای انتقال سهم پیش از پایان هم قراردادساز به‌جای «همیشه ممنوع» یا «همیشه آزاد»، گزینهٔ قابل انتخاب می‌دهد و در هر حالت، پذیرش تعهدات توسط انتقال‌گیرنده و ثبت رسمی را حفظ می‌کند.
وجه‌التزام تأخیر سازنده و مالک چگونه تعیین میشود؟
وجه‌التزام باید تعهد موردنظر، تاریخ سررسید، شروع و پایان محاسبه، مبلغ یا روش محاسبه، وضعیت قوهٔ قاهره و وضعیت تأخیر ناشی از طرف مقابل را داشته باشد. مادهٔ ۲۳۰ قانون مدنی مبنای مهم شرط وجه‌التزام است؛ عبارت «در صورت تأخیر خسارت مناسب پرداخت میشود» از شرطی که مبلغ را روشن کرده ضعیف‌تر است.
تعهد و تخلف فقط یک‌طرفه نیست. اگر مالک ملک را تحویل ندهد، مدارک لازم را ارائه نکند، بی‌دلیل در امضای اسناد تأخیر کند یا مانع عملیات شود، اثر آن هم باید مشخص باشد. تضمین هم باید به تعهد مشخصی وصل شود: تأخیر در یک مرحله، شروع نکردن پروژه، ترک پروژه، تحویل‌ندادن یا انجام‌ندادن تعهد مالی.
تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری را چگونه بنویسیم؟
تقسیم واحدها را از ابتدا در جدولی بنویسید که برای هر ردیف سهم، طبقه، شمارهٔ واحد، مساحت تقریبی، پارکینگ و انباری را داشته باشد، و آن را به «بعداً توافق می‌کنیم» موکول نکنید. اگر طرفین از ابتدا می‌دانند هر کدام کدام واحدها را می‌خواهند، همان ابتدا آن را وارد قرارداد کنید. قرعه را نباید قاعدهٔ قانونی قطعی دانست؛ اگر واحدها هم‌ارزش نیستند، مابه‌التفاوت کارشناسی تعیین شود.
اگر قرارداد فسخ شود، تکلیف ساختمان نیمهکاره چیست؟
تکلیف ساختمان نیمهکاره پس از فسخ را باید خود قرارداد با تعیین آثار فسخ مشخص کند؛ فسخ بدون تعیین آثار آن، فقط اختلاف را از مرحلهٔ «ادامهٔ پروژه» به مرحلهٔ «تسویهٔ پروژهٔ نیمهکاره» منتقل می‌کند. قرارداد باید مشخص کند چه عملی ترک پروژه است، چند روز توقف غیرمجاز پذیرفته است، اخطار چگونه ارسال میشود و چه مهلتی برای رفع تخلف هست. پس از فسخ هم باید معلوم باشد:
- وضعیت کار انجامشده و مالکیت مصالح چیست؟
- هزینههای قابل قبول چگونه محاسبه میشود؟
- تضمینها چه زمانی آزاد یا وصول می‌شوند؟
- ملک چگونه تحویل داده میشود و تکلیف قراردادهای وابسته چیست؟
- اگر اختلاف فنی وجود دارد، چه کسی ارزیابی می‌کند؟
مالیات و ثبت رسمی مشارکت در ساخت چگونه است؟
مالیات مشارکت در ساخت نباید با یک نرخ ثابت و قدیمی در قرارداد بسته شود. مادهٔ ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم مالیات نقل‌وانتقال قطعی ملک را مطرح می‌کند و مادهٔ ۷۷ درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان را مشمول مالیات بر درآمد می‌داند. به همین دلیل قراردادساز می‌نویسد هر مالیات و هزینه مطابق ماهیت عمل حقوقی، زمان انتقال و قانون لازم‌الاجرا تعیین میشود.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد. مادهٔ ۱ آن، پس از راه‌اندازی رسمی سامانهٔ ساماندهی اسناد غیررسمی و گذشت مهلت قانونی، ثبت طیفی از اعمال حقوقی اموال غیرمنقول را در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد مقرر کرده است. آثار مادهٔ ۱ پس از راه‌اندازی رسمی سامانه و گذشت مهلت قانونی آغاز میشود و از همین لحظه یکسان و قطعی نیست؛ راه امن‌تر، تنظیم سند رسمی و تطبیق پرونده با دفترخانه و مقررات روز است.
پیش از امضا چه چیزهایی را وارسی کنیم؟
پیش از امضا، شش بخش مالک، پروژه، سهم، سازنده، وکالت و ثبت رسمی را وارسی کنید؛ هر بخش در فهرست زیر موارد خودش را دارد.
- مالک: نام همهٔ مالکان با سند مالکیت تطبیق داده شده، وضعیت رهن و بازداشت و حقوق اشخاص ثالث روشن است و همهٔ مالکان یا نمایندگان قانونی امضا می‌کنند.
- پروژه: پروانه یا وضعیت اخذ آن، تعداد طبقات و واحدها، پیوست مشخصات فنی و برنامهٔ زمانی مرحله‌ای مشخص است.
- سهم: درصد سهم مالک و سازنده و جمع آن‌ها کنترل شده، شماره و طبقهٔ واحدهای تخصیصی، پارکینگ و انباری، و بلاعوض و زمان پرداختش روشن است.
- سازنده: آورده، تضمین، وجه‌التزام تأخیر، بیمه و مسئولیت حوادث و وضعیت پیمانکاران مشخص است.
- وکالت: وکالت اداری از اختیار انتقال جدا شده، مدت و حدود آن مشخص است و فروش، انتقال به خود و رهن بدون تصریح فعال نشده است.
- ثبت رسمی و پایان پروژه: شمول قانون پیش‌فروش بررسی شده، پیش‌فروش بدون رعایت قانون فعال نشده و پایان‌کار، تفکیک، زمان انتقال رسمی، تسویهٔ نهایی و تکلیف عیوب تحویل مشخص است.
پنج خطای پرهزینه در قرارداد مشارکت کدام‌اند؟
پنج خطای پرهزینه دادن وکالت جامع به سازنده، تعیین سهم فقط با درصد، نداشتن زمان‌بندی مرحله‌ای، ننوشتن وجه‌التزام متوازن و تصور بسندگی قرارداد عادی‌اند.
- دادن وکالت جامع به سازنده: وکالت باید به اندازهٔ نیاز پروژه باشد، نه بیشتر.
- تعیین سهم فقط با یک درصد: در پروژه‌ای با واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌های متفاوت، درصد بدون جدول تخصیص منشأ اختلاف است.
- نداشتن زمان‌بندی مرحله‌ای: «تحویل در دو سال» برای کنترل مراحل پروژه کافی نیست.
- ننوشتن وجه‌التزام متوازن: اگر فقط تخلف سازنده دیده شود و تأخیر مالک نادیده بماند، قرارداد یک‌طرفه میشود.
- تصور اینکه قرارداد عادی همه‌کار را تمام می‌کند: با قانون الزام و اصلاح تعریف پیش‌فروش، ثبت رسمی را باید از ابتدای طراحی قرارداد جدی گرفت.
نمونه قرارداد می‌تواند برای دیدن ساختار مفید باشد، اما قرارداد مشارکت در ساخت به اطلاعات واقعی همان ملک وابسته است. بسیاری از نمونه‌های طولانی، کنترل مرحله‌ای وکالت، انتقال رسمی، تقسیم دقیق واحدها، بیمه، عیب پنهان، کنترل مالی و سازوکار متوازن تخلف مالک را ناقص می‌گذارند؛ قراردادساز ملک‌دان به همین دلیل ابتدا سؤال می‌پرسد و بعد متن تولید می‌کند.
متن پایهٔ قرارداد مشارکت در ساخت چه موادی دارد؟
متن پایهٔ قرارداد مشارکت در ساخت در ملک‌دان ۲۶ ماده دارد، از جمله طرفین قرارداد، مشخصات و وضعیت حقوقی ملک، موضوع و ماهیت مشارکت، پروانه، نقشه و مشخصات ساختمان، سهم‌الشرکه و روش تعیین سهم، تحویل ملک و شروع عملیات و …. جاهای خالی همین متن را فرم بالا با اطلاعات معاملهٔ شما پر می‌کند و پیش‌نمایش، فایل Word و PDF و چاپ از همان متن ساخته میشود.
نمایش متن کامل ۲۶ ماده
قرارداد مشارکت در ساخت — ویژه تنظیم و ثبت رسمی
این قرارداد بر اساس اطلاعات واردشده توسط طرفین تنظیم شده است. طرفین متعهدند پیش از امضا و اجرای تعهدات انتقالی، وضعیت سند مالکیت، محدودیت‌های ثبتی، پروانه، نقشه‌ها، وضعیت مالیاتی و تشریفات ثبت رسمی را از دفترخانه و مراجع ذی‌ربط استعلام کنند.
این قرارداد در ۲۶ ماده و ۳ تبصره تنظیم شده است.
مادهٔ ۱: طرفین قرارداد
مالک یا مالکان: (نام مالک) به کد ملی (کد ملی)
سازنده: (نام سازنده) به کد ملی (کد ملی)
هر شخصی که به نمایندگی از طرفین امضا می‌کند باید سمت و مستند اختیار او در قرارداد و مدارک پیوست مشخص باشد.
مادهٔ ۲: مشخصات و وضعیت حقوقی ملک
موضوع مشارکت، ملک واقع در نشانی (نشانی ملک)، دارای پلاک ثبتی (پلاک فرعی) فرعی از (پلاک اصلی) اصلی، بخش (بخش ثبتی)، حوزه (حوزهٔ ثبتی)، به مساحت عرصه (مساحت) مترمربع و دارای سند/شناسه (شناسهٔ سند) است.
وضعیت مالکیت: شش‌دانگ
مالک/مالکان اظهار می‌کنند وضعیت رهن، بازداشت، حقوق اشخاص ثالث، ارتفاق، سرقفلی، حق کسب، اجاره یا هر محدودیت مؤثر بر ملک را مطابق مدارک و استعلام‌های موجود اعلام کرده‌اند: رهن: ندارد؛ بازداشت: ندارد.
هر تعهد یا حق شخص ثالث که در استعلام رسمی یا سند مالکیت وجود داشته باشد باید پیش از شروع عملیات اجرایی تعیین تکلیف شود.
مادهٔ ۳: موضوع و ماهیت مشارکت
موضوع قرارداد عبارت است از همکاری مالک/مالکان و سازنده برای تخریب و احداث، اخذ مجوزهای لازم، اجرای عملیات ساختمانی، تکمیل بنا، اخذ پایان‌کار و انجام تشریفات تفکیک و انتقال رسمی سهم طرفین، طبق این قرارداد و پیوست‌های آن.
آورده مالک: عرصه
آورده سازنده: (سرمایه و تعهدات مالی و اجرایی سازنده)
مبلغ بلاعوض یا مابه‌التفاوت، در صورت توافق: ندارد؛ نحوه و مراحل پرداخت: —
طرفین تصریح می‌کنند عنوان قرارداد، به‌تنهایی تعیین‌کننده ماهیت حقوقی عمل نیست و هر انتقال مالکیت یا حق نسبت به ملک یا واحد ساختمانی باید با تشریفات قانونی لازم انجام شود.
مادهٔ ۴: پروانه، نقشه و مشخصات ساختمان
کاربری پروژه: مسکونی
پروانه ساخت: هنوز صادر نشده است
تعداد طبقات: (تعداد)؛ تعداد واحد هدف: (تعداد)؛ زیربنای هدف: (زیربنا)
اجرای ساختمان باید مطابق پروانه، نقشه‌های مصوب، مقررات ملی ساختمان، ضوابط شهرداری و مشخصات فنی پیوست انجام شود.
مشخصات فنی، نوع مصالح، تجهیزات، نما، تأسیسات، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، کف، دیوار، درها، پنجره‌ها و سایر موارد در پیوست «مشخصات فنی و مصالح» درج میشود: (مشخصات مصالح، تجهیزات و برندهای توافقی)
تغییر اساسی در تعداد طبقات، زیربنا، کاربری، نقشه یا مشخصات فنی که بر سهم یا حقوق اقتصادی هر یک از طرفین اثر بگذارد، بدون توافق کتبی طرفین معتبر نیست.
مادهٔ ۵: سهم‌الشرکه و روش تعیین سهم
سهم مالک از عرصه و اعیان نهایی: (درصد) درصد.
سهم سازنده از عرصه و اعیان نهایی: (درصد) درصد.
روش تعیین سهم: درصدی
اگر طرفین به‌جای درصد، واحدهای معین را مبنا قرار دهند، جدول زیر جزء لاینفک قرارداد است: (جدول تخصیص واحدها (سهم، طبقه، واحد، مساحت تقریبی، پارکینگ، انباری))
تخصیص هر واحد باید تا حد امکان با ذکر شماره واحد، طبقه، مساحت تقریبی، پارکینگ و انباری انجام شود. اگر مساحت نهایی طبق صورت‌مجلس تفکیکی متفاوت باشد، تسویه و آثار اختلاف مساحت طبق شرط مربوط در این قرارداد و قوانین لازم‌الاجرا خواهد بود.
مادهٔ ۶: تحویل ملک و شروع عملیات
مالک متعهد است ملک را در تاریخ (تاریخ تحویل ملک)، با همکاری لازم برای شروع عملیات و در حدود اختیار قانونی خود، در اختیار سازنده قرار دهد.
سازنده متعهد است پس از تحویل، عملیات را طبق برنامه زمانی شروع کند.
صورت‌جلسه تحویل ملک، وضعیت موجود، کنتورها، مستحدثات، مصالح باقی‌مانده، مدارک و کلیدها در پیوست تحویل ثبت میشود.
اگر شروع کار به سبب فعل یا ترک فعل هر یک از طرفین متوقف شود، مدت توقف فقط به اندازه اثر مستند آن بر برنامه زمان‌بندی تمدید میشود.
مادهٔ ۷: زمان‌بندی مرحله‌ای
اخذ پروانه: حداکثر (تعداد) روز.
تخریب: حداکثر (تعداد) روز.
اجرای اسکلت: حداکثر (تعداد) روز.
سفت‌کاری: حداکثر (تعداد) روز.
نازک‌کاری: حداکثر (تعداد) روز.
اخذ پایان‌کار: (تاریخ یا مدت).
تفکیک: (تاریخ یا مدت).
تحویل نهایی: (تاریخ تحویل نهایی).
تاریخ هر مرحله باید در برنامه زمانی پیوست درج شود. تأخیر در هر مرحله، در صورت تحقق شرایط وجه التزام، مستقل از مرحله بعدی قابل محاسبه است.
مادهٔ ۸: هزینههای پروژه
هزینه ساخت و عملیات اجرایی: (برآورد و مسئول پرداخت)
هزینه پروانه و مجوزها: (مبلغ و پرداخت‌کننده)
هزینه انشعابات، نظام مهندسی و خدمات: (مبلغ و پرداخت‌کننده)
بیمه: بیمهٔ مسئولیت عملیات ساختمانی تهیه میشود؛ پرداخت‌کننده: سازنده.
مالیات، عوارض، حق‌الثبت، حق‌التحریر و سایر هزینههای رسمی، بر اساس ماهیت هر عمل و تکلیف قانونی همان عمل پرداخت میشود و عنوان‌گذاری قراردادی، تکلیف قانونی هیچ طرفی را تغییر نمی‌دهد.
مادهٔ ۹: اجاره یا اسکان دوران ساخت
اگر این شرط انتخاب نشده باشد، تعهدی برای پرداخت اجاره دوران ساخت ایجاد نمی‌شود.
مادهٔ ۱۰: تضمین‌های سازنده
تضمین‌های سازنده: (چک، ضمانت‌نامه، وثیقه یا تضمین دیگر)
هر تضمین باید مشخص کند صادرکننده، مبلغ، شماره، تاریخ، سبب صدور، شرایط استفاده و زمان آزادسازی آن چیست.
استفاده از تضمین نباید بیش از میزان تعهد نقض‌شده باشد؛ آزادسازی مرحله‌ای تضمینها طبق پیشرفت واقعی پروژه و شرایط مندرج در پیوست انجام میشود.
مادهٔ ۱۱: تضمین‌های مالک
تضمین‌های مالک: (تضمین تحویل و همکاری مالک)
تضمین مالک می‌تواند ناظر به تحویل ملک، حضور در مراجع، امضای اسناد و همکاری لازم باشد؛ اما اختیار سازنده برای انتقال مالکیت یا ایجاد رهن از این ماده استنباط نمی‌شود.
مادهٔ ۱۲: وکالت‌های لازم
مالک، در صورت نیاز، فقط برای امور اداری زیر وکالت می‌دهد: مراجعه به شهرداری، نظام مهندسی، ثبت و مراجع صادرکنندهٔ مجوز برای پروانه، پایان‌کار و تفکیک
حدود وکالت باید شامل مرجع، موضوع، مدت، اقدامات مجاز و اقدامات ممنوع باشد.
وکالت اداری به‌خودی‌خود مالکیت یا سهمی از ملک را به سازنده منتقل نمی‌کند.
وکالت برای فروش، انتقال به خود، انتقال به ثالث یا رهن ملک، در صورت انتخاب، باید جداگانه، صریح، مرحله‌ای و با رعایت تشریفات قانونی تنظیم شود: اختیار فروش، انتقال یا رهن داده نمی‌شود
سازنده حق ندارد از وکالت برای اقدامی خارج از حدود آن استفاده کند.
تبصره: مالک وکالت جداگانه و محدود برای مراجعه به شهرداری، نظام مهندسی، ثبت و مراجع صادرکننده مجوز اعطا می‌کند. این وکالت شامل فروش، انتقال به خود، انتقال به ثالث یا رهن نیست.
مادهٔ ۱۳: بیمه و مسئولیت حوادث
سازنده موظف است بیمه‌های لازم برای مسئولیت عملیات ساختمانی را طبق قوانین و مقررات مربوط تهیه کند: بیمهٔ مسئولیت عملیات ساختمانی؛ پرداخت‌کننده: سازنده
خسارت ناشی از تقصیر، تعدی یا تفریط هر طرف بر عهده همان طرف است.
مسئولیت سازنده در برابر کارکنان، پیمانکاران و اشخاص ثالث، در حدود قوانین کار، تأمین اجتماعی، مسئولیت مدنی و مقررات ساختمانی تعیین میشود.
مادهٔ ۱۴: کیفیت، نظارت و تحویل
عملیات باید مطابق مشخصات فنی پیوست انجام شود.
ناظر/کارشناس پروژه: تعیین نشده است
هنگام تحویل، صورت‌جلسه‌ای شامل وضعیت واحدها، مشاعات، پارکینگ، انباری، تأسیسات، کلیدها، کنتورها و ایرادهای قابل مشاهده تنظیم میشود.
ایرادهای ناشی از اجرای ناقص یا مغایر با مشخصات فنی باید در مهلت متعارف رفع شود و مسئولیت عیوب و خسارات طبق قوانین لازم‌الاجرا باقی است.
مادهٔ ۱۵: تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری
واحدهای اختصاصی طرفین طبق جدول (جدول تخصیص واحدها (سهم، طبقه، واحد، مساحت تقریبی، پارکینگ، انباری)) تعیین می‌شوند.
پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید با شماره و موقعیت در جدول تخصیص مشخص شوند.
اگر تعیین قطعی برخی واحدها به صدور صورت‌مجلس تفکیکی وابسته باشد، جدول اولیه پس از صدور صورت‌مجلس تفکیکی با سند رسمی تطبیق داده میشود.
هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند پس از تخصیص قطعی، بدون رضایت طرف دیگر، تخصیص واحدهای او را تغییر دهد.
مادهٔ ۱۶: انتقال سهم پیش از پایان پروژه
اصل قراردادی: ممنوع
انتقال سهم یا حقوق سازنده پیش از پایان پروژه، در صورت مجاز بودن، باید با رضایت‌های مقرر و ثبت رسمی انجام شود.
انتقال‌گیرنده باید صریحاً همه تعهدات قابل انتقال این قرارداد را بپذیرد.
وکالت یا توافق عادی نباید جای تشریفات ثبت رسمی عمل حقوقی‌ای را بگیرد که قانون برای آن ثبت رسمی مقرر کرده است.
تبصره: سازنده تا تحقق مرحله (مرحله) حق انتقال سهم یا حقوق قراردادی خود به ثالث را ندارد؛ هر انتقال مجاز نیز باید با تشریفات قانونی و ثبت رسمی انجام شود.
مادهٔ ۱۷: پیش‌فروش
وضعیت پیش‌فروش: ممنوع
اگر هر بخش قرارداد از نظر قانون، پیش‌فروش ساختمان محسوب شود، طرفین مکلف‌اند تشریفات قانونی مربوط به تنظیم سند رسمی و ثبت آن را رعایت کنند.
این قرارداد مجوز مستقل برای پیش‌فروش واحدها ایجاد نمی‌کند.
تبصره: سازنده بدون رعایت تشریفات قانونی و ثبت رسمی، حق انتقال یا پیش‌فروش سهم یا واحدهای پروژه را ندارد.
مادهٔ ۱۸: وجه التزام تأخیر سازنده
برای تأخیر قابل انتساب به سازنده، وجه التزام مرحله‌ای/روزانه به مبلغ (مبلغ) تومان تعیین میشود.
وجه التزام از تاریخ تحقق تأخیر تا تاریخ انجام تعهد، طبق شرایط قرارداد محاسبه میشود.
تأخیر ناشی از فعل یا ترک فعل مالک یا قوه قاهره، به اندازه اثر مستند آن، از مدت تأخیر قابل مطالبه کسر میشود.
مادهٔ ۱۹: وجه التزام تأخیر مالک
اگر مالک بدون علت قانونی و پس از اخطار، تعهدی را که برای ادامه پروژه ضروری است انجام ندهد، وجه التزام به مبلغ (مبلغ) تومان طبق شرایط این قرارداد قابل مطالبه است.
مدت پروژه به اندازه اثر مستند تأخیر مالک تمدید میشود.
مادهٔ ۲۰: قوه قاهره
موارد قوه قاهره و آثار آن: (موارد خارج از اختیار و اثر زمانی آن‌ها)
حادثه باید خارج از اختیار طرف، غیرقابل دفع و مؤثر در اجرای تعهد باشد. طرف متأثر باید در اولین فرصت متعارف، وقوع و اثر حادثه را مستند و به طرف دیگر اعلام کند.
افزایش هزینه، کاهش سود یا دشواری معمول بازار، به‌تنهایی قوه قاهره محسوب نمی‌شود مگر اینکه شرایط قانونی و قراردادی آن احراز شود.
مادهٔ ۲۱: مالیات، عوارض و هزینه انتقال
هر مالیات، عوارض، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر اساس ماهیت همان عمل حقوقی، زمان انجام آن و قانون لازم‌الاجرا تعیین میشود.
هزینه‌ای که قانوناً بر عهده شخص معین است با قرارداد به دیگری منتقل نمی‌شود، مگر در حدودی که قانون اجازه دهد و توافق طرفین صرفاً ناظر به تحمل اقتصادی هزینه باشد.
مالیات ناشی از ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال باید در زمان انتقال و تنظیم سند با دفترخانه و مرجع مالیاتی تطبیق داده شود.
مالیات: طبق قانون لازم‌الاجرا در زمان انتقال؛ عوارض: طبق قانون لازم‌الاجرا در زمان انتقال؛ هزینه سند رسمی: طبق قانون لازم‌الاجرا در زمان انتقال.
مادهٔ ۲۲: موارد تخلف و حق فسخ
موارد حق فسخ: (تخلف‌های اساسی و مهلت رفع تخلف)
جز در مواردی که قانون یا قرارداد حق فوری فسخ داده است، طرف زیان‌دیده ابتدا اخطار کتبی می‌دهد و مهلت رفع تخلف مقرر در قرارداد را اعطا می‌کند.
فسخ باید طبق تشریفات قانونی و قراردادی اعلام و آثار آن ثبت و مستندسازی شود.
مادهٔ ۲۳: آثار فسخ و تسویه
در صورت فسخ یا انحلال: (صورت‌برداری، ارزیابی کار انجامشده و تسویه)
طرفین مکلف‌اند صورت‌برداری از عملیات انجامشده، مصالح موجود، هزینههای قابل اثبات، تضمینها و وجوه پرداختی انجام دهند.
در اختلاف درباره ارزش عملیات یا مصالح، موضوع به کارشناس مورد توافق یا مرجع صالح ارجاع میشود.
فسخ قرارداد به‌خودی‌خود حقوق اشخاص ثالثی را که به‌طور قانونی ایجاد شده از بین نمی‌برد و آثار آن نسبت به قراردادهای وابسته باید جداگانه بررسی شود.
مادهٔ ۲۴: حل اختلاف
مراحل حل اختلاف: (مذاکره، کارشناس، میانجی‌گری/داوری یا دادگاه)
داوری: ندارد
شرط داوری نباید به گونه‌ای تنظیم شود که حق قانونی مراجعه به مرجع صالح را در موارد غیرقابل داوری یا خارج از اختیار داور از بین ببرد.
مادهٔ ۲۵: پیوست‌ها و اسناد
اسناد زیر حسب مورد جزء قرارداد هستند: سند مالکیت، پروانه، نقشه، جدول مصالح، جدول تقسیم واحدها و تضمینها
در صورت تعارض، ترتیب اعتبار اسناد چنین است: ۱. سند رسمی و مدارک ثبتی معتبر؛ ۲. قرارداد رسمی و الحاقیه رسمی؛ ۳. متن قرارداد؛ ۴. پیوست‌های امضاشده؛ ۵. نقشه و مشخصات فنی تأییدشده.
هر تغییر در سهم، مشخصات فنی، زمان‌بندی یا تعهدات اصلی باید در متمم امضاشده و در موارد لازم در سند رسمی منعکس شود.
مادهٔ ۲۶: تعداد نسخه و امضا
این قرارداد در ۲ نسخه متحدالمتن تنظیم میشود.
طرفین متعهدند این قرارداد را در صورت شمول مقررات ثبت رسمی، برای تنظیم و ثبت سند رسمی به دفترخانه ارائه کنند.
