اجاره و رهن

قانون آپارتمان‌نشینی؛ حقوق و تکالیف ساکنان ساختمان

Q: آیا قانون آپارتماننشینی ساعت سکوت تعیین کرده است؟

خیر. قانون تملک آپارتمانها و آییننامهاش ساعت سکوت ندارند؛ ساعت سکوت را مجمع هر ساختمان تصویب میکند و پس از ثبت در صورتجلسه برای همه الزامآور است. سر و صدای مداوم در هر ساعتی مزاحمت است و در دادگاه صلح قابل شکایت است.

Q: واحد خالی هم باید شارژ بدهد؟

بله. مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمانها (اصلاحی ۱۳۷۶) میگوید پرداخت هزینههای مشترک «اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است» و مادهٔ ۱۰ هم همین را دربارهٔ مالکی که از استفاده صرفنظر کند میگوید. فقط اگر مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم هزینه گذاشته باشند، همان ترتیب اجرا میشود.

Q: نگهداری سگ یا گربه در آپارتمان ممنوع است؟

نگهداری حیوان در قسمتهای مشترک، یعنی حیاط، پشتبام، راهپله و پارکینگ، طبق تبصرهٔ مادهٔ ۳ آییننامهٔ اجرایی ممنوع است؛ ولی داخل خود واحد ممنوعیت صریح قانونی ندارد. صدای مداوم، بو یا آلودگی راهپله مزاحمت است و همسایه میتواند در دادگاه صلح دعوای رفع مزاحمت طرح کند.

Q: تصمیم مجمع ساختمان برای مالکی که در جلسه نبوده هم لازمالاجراست؟

بله. تصمیم مجمعی که با حد نصاب مادهٔ ۸ آییننامه تشکیل شده، طبق مادهٔ ۱۳ برای همهٔ مالکان، حتی غایبان، الزامآور است. مدیر باید تصمیم را در صورتجلسه بنویسد و ظرف ده روز به مالکان غایب اطلاع دهد؛ در نوبت سوم، تصمیم با اکثریت حاضران هم معتبر است.

Q: مدیر ساختمان باید شارژ بدهد؟

بله. قانون تملک آپارتمانها مدیر را از شارژ معاف نکرده است و مدیری که مالک یا ساکن است، مثل بقیه سهمش را طبق مادهٔ ۴ میپردازد. اگر مالکان بخواهند زحمت مدیر را جبران کنند، مجمع بهجای معافیت برایش حقالزحمه تصویب میکند که خودش جزو هزینههای مشترک است.

Q: منشور آپارتماننشینی سند رسمی است؟

خیر. «منشور آپارتماننشینی» نام رایج فهرستهای رفتاری است که سایتها و ساختمانها منتشر میکنند و مصوبهٔ رسمی جدایی نیست. متن الزامآور، قانون تملک آپارتمانها، آییننامهٔ اجرایی آن و مصوبههای مجمع همان ساختمان است؛ قاعدهای از منشور فقط وقتی لازمالاجراست که مجمع تصویبش کند.

Q: تغییر نمای بالکن یا نصب کولر روی نما اجازه میخواهد؟

بله. مادهٔ ۹ قانون تملک آپارتمانها هر تغییر در محل یا شکل در، سردر و نمای خارجی پیدا از بیرون را بدون موافقت اکثریت سایر مالکان ممنوع کرده است. نصب کولر یا سایبان روی نما و بستن بالکن با شیشهٔ متفاوت از همین دسته است و همسایهها میتوانند الزام به رفع آن را بخواهند.

تحریریهٔ ملک‌دانانتشار ۱ آبان ۱۴۰۵ به‌روزرسانی ۱ آبان ۱۴۰۵ ۱۸ دقیقه مطالعه

جواب کوتاه

نام رسمی «قانون آپارتمان‌نشینی»، قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ است که آخرین بار در ۱۳۷۶ اصلاح شد، همراه آیین‌نامهٔ اجرایی ۱۳۴۷. این دو، مالکیت اختصاصی و مشاعات، تقسیم شارژ، انتخاب مدیر و مجمع، تغییر نما و نگهداری حیوان در مشاعات را تعیین می‌کنند؛ تصمیم دربارهٔ مشاعات با اکثریت مالکان بیش از نصف مساحت است.

جدول مرجع اختلاف همسایه‌ها: بدهی شارژ با اظهارنامه به ادارهٔ ثبت، اشغال پارکینگ و سر و صدا با نامهٔ مدیر و ثبت مدارک به دادگاه صلح، و تغییر نما با تذکر کتبی به دادگاه.

قانون آپارتمان‌نشینی (قانون تملک آپارتمان‌ها) چیست و متن کامل آن کجاست؟

قانونی به نام «قانون آپارتمان‌نشینی» تصویب نشده است؛ آنچه مردم با این نام می‌جویند «قانون تملک آپارتمان‌ها» مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ و «آیین‌نامهٔ اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها» مصوب ۸ اردیبهشت ۱۳۴۷ است. در ۱۳۵۱ مادهٔ ۱۰ مکرر دربارهٔ وصول شارژ به قانون افزوده شد و بعدها تبصره‌هایی گرفت؛ در ۱۱ خرداد ۱۳۷۶ مادهٔ ۴ بازنویسی شد و مواد ۱۲ تا ۱۵ (گواهی تسویهٔ شارژ در دفترخانه، بازسازی ساختمان فرسوده، بیمهٔ آتش‌سوزی و اساسنامه) افزوده شد.

«منشور آپارتمان‌نشینی» و فهرست‌های «۴۰ قانون آپارتمان‌نشینی» نام رایج فهرست‌های رفتاری‌اند؛ متن الزام‌آور همان قانون و آیین‌نامه و مصوبه‌های مجمع عمومی همان ساختمان است. متن رسمی قانون و اصلاحیه‌هایش در سامانهٔ قوانین مجلس است و از همان‌جا چاپ می‌شود؛ نشانی هر کدام در بخش منابع پایین همین صفحه آمده است.

ماده	موضوع	حکم به زبان ساده
قانون، مواد ۱ و ۲	اختصاصی و مشاع	هر بخشی که در سند به نام یک واحد نیامده، مشاع همهٔ مالکان است.
قانون، مادهٔ ۳	پیوستگی سهم	با فروش واحد، سهم مشاعات هم خودبه‌خود منتقل می‌شود و جدا فروخته نمی‌شود.
قانون، مادهٔ ۴ (اصلاحی ۱۳۷۶)	تقسیم هزینه	هزینهٔ وابسته به متراژ به نسبت متراژ و بقیه مساوی؛ واحد خالی هم معاف نیست.
قانون، مادهٔ ۶	تصمیم دربارهٔ مشاعات	با اکثریت مالکانی که بیش از نصف مساحت اختصاصی را دارند، اگر قرارداد دیگری نباشد.
قانون، مادهٔ ۷	واحد چندمالکه	مالکان یک واحد باید یک نماینده معرفی کنند.
قانون، مادهٔ ۸	مدیر	ساختمان بیش از سه مالک باید مدیر یا مدیرانی داشته باشد.
قانون، مادهٔ ۹	نما و سردر	تغییر در، سردر یا نمای پیدا از بیرون بی موافقت اکثریت مالکان ممنوع است.
قانون، مادهٔ ۱۰	سهم زمین و مخارج	هر مالک به نسبت متراژش در زمین سهیم است و مخارج مشترک را حتی بی استفاده می‌پردازد.
قانون، مادهٔ ۱۰ مکرر	بدهی شارژ	اظهارنامه، ده روز مهلت، دریغ خدمات مشترک و اجراییهٔ ثبت.
قانون، مادهٔ ۱۲	دفترخانه	برای سند انتقال، اجاره و رهن، گواهی تسویهٔ شارژ از مدیر لازم است.
قانون، مادهٔ ۱۳	ساختمان فرسوده	با نظر سه کارشناس رسمی و حکم دادگاه، بقیهٔ مالکان می‌توانند بازسازی کنند.
قانون، مادهٔ ۱۴	بیمهٔ آتش‌سوزی	مدیر باید کل بنا را بیمه کند و اگر نکند، مسئول خسارت است.
قانون، مادهٔ ۱۵	اساسنامه	ثبت اساسنامهٔ ساختمان الزامی نیست.
آیین‌نامه، مادهٔ ۳	مشاعات	گذاشتن وسایل و نگهداری حیوان در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
آیین‌نامه، مادهٔ ۸	رسمیت مجمع	حضور مالکان بیش از نصف مساحت؛ وگرنه دو بار تجدید با فاصلهٔ پانزده روز.
آیین‌نامه، مادهٔ ۱۵	مدت مدیریت	دو سال، با امکان تمدید و انتخاب دوباره؛ شمار مدیران فرد است.
آیین‌نامه، مادهٔ ۲۳	سهم هر واحد	هزینهٔ متراژی و مساوی را مدیر تعیین می‌کند؛ تبصره‌اش تکلیف مالک و مستأجر را می‌گوید.

کدام بخش‌های ساختمان مشاع است و کدام اختصاصی؟

مادهٔ ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت در ساختمان را دو قسمت می‌داند: اختصاصی و مشترک. مادهٔ ۲ می‌گوید: «به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.»

معمولاً مشاع: زمین زیر ساختمان، راه‌پله، راهرو، آسانسور، پشت‌بام، لابی، حیاط مشترک، موتورخانه، نما و لوله‌ها و سیم‌کشی اصلی.
اختصاصی: خود واحد و هر پارکینگ یا انباری که با شماره و متراژ در سند یا صورت‌مجلس تفکیکی به نام همان واحد آمده است.
حیاط، بالکن یا تراسی که فقط از یک یا چند واحد راه دارد: طبق تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۴ قانون، «هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است»؛ این تبصره آن را ملک اختصاصی نمی‌کند.
لوله یا ستونی که از داخل یک واحد می‌گذرد هم مشاع است؛ آیین‌نامه در مادهٔ ۳ صریحاً این را گفته است.

نکتهسال‌ها پارک کردن یا انبار کردن در یک گوشهٔ مشاع، آن را اختصاصی نمی‌کند. ملاک سند تک‌برگ و صورت‌مجلس تفکیکی است؛ پیش از هر بحثی، این دو را کنار هم بگذارید.

قانون پارکینگ در آپارتمان چیست و با کمبود پارکینگ یا اشغال آن چه کنیم؟

پارکینگی که در سند به نام واحد شما آمده، ملک اختصاصی شماست و هیچ مدیر یا مجمعی نمی‌تواند آن را به دیگری بدهد. پارکینگ‌هایی که در سند هیچ واحدی نیامده‌اند مشاع‌اند؛ هیچ ساکنی حق اختصاص دائمی آن‌ها به خودش را ندارد و طبق مادهٔ ۶ قانون، «کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند»، اگر قراردادی میان مالکان نباشد.

جای پارک کمتر از واحدها: قانون قاعدهٔ «هر واحد یک پارکینگ» ندارد. راه رایج، نوبت‌بندی یا قرعه‌کشی دوره‌ای است که در صورت‌جلسهٔ مجمع ثبت شود تا برای همه الزام‌آور باشد (مادهٔ ۱۳ آیین‌نامه).
پارکینگ مهمان: قانون حکم صریحی ندارد. پارک مهمان در پارکینگ مشاع از «امور قسمت‌های مشترک» است و قاعده‌اش (ساعت، جای مشخص، خبر دادن به مدیر) را مجمع با همان اکثریت مادهٔ ۶ می‌گذارد؛ در پارکینگ اختصاصی دیگران، بی اجازهٔ مالکش ممنوع است.
همسایه در پارکینگ اختصاصی شما پارک می‌کند: اول تذکر و درخواست کتبی از مدیر؛ اگر ادامه داد، دعوای رفع مزاحمت یا رفع تصرف عدوانی در دادگاه صلح.
اجارهٔ پارکینگ به غیرساکن: پارکینگ اختصاصی را مالکش می‌تواند واگذار کند، ولی رفت‌وآمد غریبه از مشاعات (در، ریموت، کلید) تابع مصوبهٔ مجمع است. پارکینگ مشاع را هیچ ساکنی به‌تنهایی نمی‌تواند اجاره دهد.
گذاشتن کمد، کارتن یا وسایل اسقاطی در پارکینگ مشاع: تبصرهٔ مادهٔ ۳ آیین‌نامه گذاشتن هر نوع شیء در قسمت‌های مشترک را ممنوع کرده است.

ساعت سکوت در آپارتمان قانونی است و با سر و صدای همسایه چه کنیم؟

قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌اش ساعت مشخصی برای سکوت تعیین نکرده‌اند. ساعتی که روی تابلوی بیشتر ساختمان‌ها می‌بینید (مثلاً ۲۲ تا ۷ صبح و ۱۴ تا ۱۶) عرف یا مصوبهٔ همان ساختمان است. با این حال سر و صدای مداوم در هر ساعتی مزاحمت است و دعوای رفع مزاحمت آن طبق مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ در دادگاه صلح رسیدگی می‌شود؛ مزاحمت شبانه را دادگاه شدیدتر می‌بیند.

تذکر حضوری و آرام، یا یادداشت کتبی بی‌نام؛ بیشتر مشکلات همین‌جا حل می‌شود.
ثبت زمان، مدت و تکرار مزاحمت (یادداشت روزانه، فایل صوتی یا ویدئوی کوتاه) و درخواست کتبی از مدیر ساختمان.
تصویب ساعت سکوت در مجمع عمومی و نوشتن آن در صورت‌جلسه؛ مصوبهٔ مجمع برای همهٔ ساکنان الزام‌آور است.
هنگام مزاحمت شدید شبانه، تماس با پلیس ۱۱۰ تا واقعه صورت‌جلسه شود.
اگر ادامه یافت، دعوای رفع مزاحمت در دادگاه صلح؛ مدارک مرحلهٔ دوم پشتوانهٔ همین دعواست.

نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان طبق قانون ممنوع است؟

تبصرهٔ مادهٔ ۳ آیین‌نامهٔ اجرایی، گذاشتن میز و صندلی و هر شیء دیگر و همچنین نگهداری حیوان را در قسمت‌های مشترک ممنوع کرده است. یعنی نگه داشتن حیوان در حیاط، پشت‌بام، راه‌پله یا پارکینگ ممنوع است، ولی قانون نگهداری حیوان را داخل خود واحد صریحاً منع نکرده است.

این به معنی آزادی کامل نیست: صدای مداوم، بو، آلودگی راه‌پله یا ترساندن همسایه‌ها مزاحمت است و همان مسیر سر و صدا را دارد. اگر مجمع برای عبور حیوان از مشاعات قاعده گذاشته باشد (قلاده، آسانسور جدا، ساعت عبور)، آن قاعده برای همه لازم‌الاجراست.

تغییر نما، تعمیرات داخل واحد و بازسازی ساختمان رضایت کدام مالکان را می‌خواهد؟

مادهٔ ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید هر مالک می‌تواند با رعایت مقررات، کارهایی را که برای استفادهٔ بهتر از واحدش مفید می‌داند انجام دهد، اما: «هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.» نصب کولر روی نما، بستن بالکن با شیشهٔ متفاوت یا عوض کردن در ورودی واحد به رنگ دیگر، از همین دسته است.

بازسازی داخل واحد آزاد است، به شرط اینکه به ستون، دیوار باربر، لوله‌های مشترک و آرامش همسایه‌ها آسیب نزند؛ پیش از کار، مدیر را باخبر کنید.
خسارتی که تعمیرات یک واحد به واحد دیگر یا مشاعات بزند (نشت آب، ترک دیوار)، با همان مالک است.
ساختمان فرسوده: طبق مادهٔ ۱۳، اگر سه کارشناس رسمی دادگستری پایان عمر مفید یا فرسودگی کلی و بیم خطر را تأیید کنند و اقلیت مالکان با تجدید بنا موافق نباشند، بقیه می‌توانند با حکم دادگاه و تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان، ساختمان را بازسازی کنند.
نصب آسانسور در ساختمان قدیمی: تصمیمش با اکثریت مادهٔ ۶ است؛ طبق نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۲/۹۹۹، مالکان همکف و زیرزمینی که از آسانسور استفادهٔ مستمر و متعارف ندارند در هزینه‌اش تکلیفی ندارند، مگر توافق دیگری باشد.
تبدیل واحد مسکونی به دفتر یا مطب، علاوه بر این قانون، تابع کاربری مصوب در پروانهٔ ساختمان و مقررات شهرداری است.

مدیر ساختمان چطور انتخاب می‌شود و چه وظایفی دارد؟

مادهٔ ۸ قانون می‌گوید: «در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.» مدت مدیریت طبق مادهٔ ۱۵ آیین‌نامه دو سال است، مجمع می‌تواند آن را بیشتر کند و انتخاب دوباره هم آزاد است؛ شمار مدیران باید فرد باشد (یک، سه یا پنج نفر).

حفظ و ادارهٔ ساختمان و اجرای تصمیم‌های مجمع (مادهٔ ۱۴ آیین‌نامه).
تعیین سهم شارژ هر واحد طبق قانون (مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه و تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۴ قانون).
خزانه‌دار: مجمع او را تعیین می‌کند؛ دفتر درآمد و هزینه را با رسیدها نگه می‌دارد و برای تصویب ترازنامه به مجمع می‌دهد (مادهٔ ۱۸ آیین‌نامه).
جانشین: اگر مدیر استعفا دهد، فوت کند یا عزل شود، مجمع فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل می‌شود (مادهٔ ۱۶ آیین‌نامه).
بیمهٔ کل بنا: طبق مادهٔ ۱۴ قانون، «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند» و اگر نکنند و آتش‌سوزی رخ دهد، مسئول جبران خسارت‌اند.
مدیر امین مالکان است و نمی‌تواند کس دیگری را جای خود بگذارد (مادهٔ ۱۹ آیین‌نامه).

مجمع عمومی ساختمان چطور تشکیل می‌شود و تصمیمش کی برای همه لازم است؟

مجمع عمومی مالکان مرجع تصمیم دربارهٔ مشاعات، انتخاب مدیر و تصویب هزینه‌هاست. رسمیت جلسهٔ اول با حضور مالکانی است که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی را دارند؛ اگر نرسید، جلسه دو بار دیگر با فاصلهٔ پانزده روز تجدید می‌شود و در نوبت سوم تصمیم با اکثریت حاضران معتبر است. هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامهٔ ۵۴ (۲۰ اردیبهشت ۱۳۸۳) این حکم نوبت سوم را مغایر قانون ندانست.

موضوع	قاعده	مستند
نصاب جلسهٔ اول	حضور مالکان بیش از نصف مساحت اختصاصی یا نمایندگانشان	آیین‌نامه، مادهٔ ۸
جلسهٔ دوم	اگر نصاب نرسید، پانزده روز بعد با همان نصاب	آیین‌نامه، تبصرهٔ مادهٔ ۸
جلسهٔ سوم	پانزده روز بعد؛ تصمیم با اکثریت حاضران	آیین‌نامه، تبصرهٔ مادهٔ ۸
نماینده	وکالت‌نامهٔ کتبی مالک؛ مستأجر فقط با وکالت رأی می‌دهد	آیین‌نامه، مادهٔ ۹
واحد چندمالکه	یک نماینده؛ اگر معرفی نکنند، رأی اکثریت بقیهٔ مالکان معتبر است	قانون، مادهٔ ۷
کار مجمع	انتخاب مدیر، رسیدگی به حساب‌ها، تصمیم دربارهٔ اداره و تعمیرات	آیین‌نامه، مادهٔ ۱۱
صورت‌جلسه و ابلاغ	همهٔ تصمیم‌ها نوشته و ظرف ده روز به غایبان اطلاع داده می‌شود	آیین‌نامه، مادهٔ ۱۲
الزام‌آور بودن	تصمیم مجمعی که درست تشکیل شده برای همهٔ مالکان لازم است	آیین‌نامه، مادهٔ ۱۳

اساسنامهٔ ساختمان (قاعدهٔ دعوت مجمع، استفاده از مشاعات، پارکینگ، ساعت تعمیرات، روش پرداخت) را می‌شود نوشت و طبق مادهٔ ۱۵ قانون «ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست»؛ ولی اساسنامه نمی‌تواند حکم قانون یا حق مالکانهٔ کسی را کنار بگذارد.

شارژ ساختمان در قانون آپارتمان‌نشینی چطور تقسیم و وصول می‌شود؟

طبق مادهٔ ۴ قانون (اصلاحی ۱۳۷۶)، هزینه‌های وابسته به متراژ (آب، سوخت، آسفالت پشت‌بام) به نسبت متراژ هر واحد و هزینه‌های بی‌ارتباط با متراژ (سرایدار، نگهبان، نگهداری تأسیسات) مساوی تقسیم می‌شود، مگر مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشند. واحد خالی هم معاف نیست؛ همان ماده می‌گوید: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» مادهٔ ۱۰ هم پرداخت را لازم می‌داند «هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید».

مدیر سهم بدهی را با مبلغ و ریز آن با اظهارنامه به مالک ابلاغ می‌کند (مادهٔ ۱۰ مکرر).
اگر مالک ظرف ده روز نپردازد، مدیر می‌تواند خدمات مشترک را از واحد بدهکار دریغ کند و از ادارهٔ ثبت محل اجراییه بگیرد؛ اعتراض مالک به مبلغ هم ظرف همان ده روز در دادگاه است.
اگر دریغ خدمات ممکن یا مؤثر نباشد، طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۰ مکرر، «دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.»
وصل دوباره پس از پرداخت بدهی معوق با گواهی مدیر یا حکم دادگاه است.

دربارهٔ آسانسور، ادارهٔ کل حقوقی قوه قضاییه در نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۲/۹۹۹ (۲۷ مرداد ۱۴۰۳) گفته است مالکان همکف و زیرزمین که استفادهٔ مستمر و متعارف از آسانسور ندارند، در هزینهٔ نصب، تعمیر و نگهداری آن تکلیفی ندارند، مگر میان مالکان توافق دیگری باشد. فرمول، مثال عددی و همهٔ حالت‌های شارژ در قوانین شارژ ساختمان آمده است.

مستأجر در ساختمان چه حقوق و تکالیفی دارد؟

آیین‌نامه در مادهٔ ۲۳ سهم هزینه را بر «مالکین یا استفاده‌کنندگان» می‌گذارد؛ پس مستأجر هم باید قواعد مشاعات، ساعت سکوت مصوب و مصوبه‌های مجمع را رعایت کند و شارژ جاری معمولاً با اوست. اینکه کدام هزینه با مالک است و کدام با مستأجر، از اجاره‌نامه معلوم می‌شود؛ رسم رایج این است که هزینهٔ جاری (نظافت، برق مشاعات، سرایدار) با مستأجر و هزینهٔ اساسی (تعویض آسانسور، نوسازی موتورخانه، نما) با مالک باشد.

اگر طبق اجاره‌نامه شارژ با مالک است و مالک نمی‌پردازد، مستأجر می‌تواند آن را از محل اجاره‌بها بپردازد (تبصرهٔ مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه).
اگر شارژ با مستأجر است و نمی‌پردازد، مدیر می‌تواند علاوه بر مستأجر، به خود مالک هم مراجعه کند (همان تبصره).
حق رأی در مجمع با مالک است؛ مستأجر فقط با وکالت‌نامهٔ کتبی مالک می‌تواند به جای او رأی دهد (مادهٔ ۹ آیین‌نامه).
هزینه‌ها و تقسیم آن‌ها را پیش از امضا در قرارداد اجاره مسکن بنویسید.

برای اختلاف همسایه‌ها به کجا شکایت کنیم؟

از ۱۴۰۲، با قانون تازهٔ شوراهای حل اختلاف، بیشتر اختلاف‌های ساختمانی به «دادگاه صلح» می‌رود: طبق مادهٔ ۱۲ این قانون، دعوای مالی تا یک میلیارد ریال (صد میلیون تومان) و دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق در صلاحیت دادگاه صلح است. شورای حل اختلاف بیشتر برای صلح و سازش است. برای بدهی شارژ، راه سریع‌تر ادارهٔ ثبت است.

مشکل	اقدام اول	مرجع	مستند
بدهی شارژ	اظهارنامه با مبلغ و ریز بدهی	ادارهٔ ثبت محل (اجراییه)	قانون، مادهٔ ۱۰ مکرر
اعتراض به مبلغ شارژ	درخواست رسیدگی از مدیر	دادگاه محل، ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه	تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۱۰ مکرر
اشغال پارکینگ اختصاصی	تذکر و نامهٔ مدیر	دادگاه صلح (رفع تصرف یا مزاحمت)	قانون شوراها ۱۴۰۲، مادهٔ ۱۲
سر و صدای مداوم	تذکر، ثبت مدارک، ۱۱۰ در لحظه	دادگاه صلح (رفع مزاحمت)	قانون شوراها ۱۴۰۲، مادهٔ ۱۲
خسارت نشت آب یا تعمیرات	عکس و صورت‌جلسهٔ مدیر	دادگاه صلح تا صد میلیون تومان	قانون شوراها ۱۴۰۲، مادهٔ ۱۲
تغییر نما بی موافقت	تذکر کتبی مدیر	دادگاه (الزام به رفع)	قانون، مادهٔ ۹
مدیر بیمهٔ آتش‌سوزی نگرفته و خسارت رسیده	مطالبهٔ کتبی از مدیر	دادگاه (جبران خسارت)	قانون، مادهٔ ۱۴

نمونه تذکرات آپارتمان‌نشینی برای تابلوی ساختمان چیست؟

دوازده بند کوتاه زیر را می‌توانید روی تابلوی اعلانات یا در گروه ساختمان بگذارید. برچسب هر بند می‌گوید پشتوانه‌اش چیست: «قانون» و «آیین‌نامه» با شمارهٔ ماده، «مصوبهٔ مجمع» برای قاعده‌ای که ساختمان خودش تصویب می‌کند، و «توصیه» برای ادب همسایگی بی حکم قانونی.

[قانون] شارژ ماهانه را سر موعد بپردازید؛ واحد خالی هم معاف نیست (مادهٔ ۴ قانون).
[آیین‌نامه] گذاشتن کفش، دوچرخه، کمد و هر وسیلهٔ دیگر در راه‌پله، راهرو و پارکینگ ممنوع است (تبصرهٔ مادهٔ ۳).
[آیین‌نامه] نگهداری حیوان در حیاط، پشت‌بام و راه‌پله ممنوع است (تبصرهٔ مادهٔ ۳).
[قانون] نصب کولر، سایبان یا تغییر نرده و پنجرهٔ پیدا از بیرون بی موافقت اکثریت مالکان ممنوع است (مادهٔ ۹).
[مصوبهٔ مجمع] ساعت سکوت این ساختمان: ۲۲ تا ۷ صبح و ۱۴ تا ۱۶.
[مصوبهٔ مجمع] کار پرسروصدا فقط در روزهای کاری، ساعت ۸ تا ۱۳ و ۱۶ تا ۱۹، با خبر دادن به مدیر.
[مصوبهٔ مجمع] اسباب‌کشی را یک روز پیش‌تر به مدیر خبر دهید و آسانسور و دیوار راه‌پله را بپوشانید.
[مصوبهٔ مجمع] مهمان فقط در جای پارک مهمان یا با هماهنگی مدیر پارک کند.
[توصیه] زباله را بسته و فقط در ساعت جمع‌آوری و جای تعیین‌شده بگذارید.
[توصیه] پس از رفت‌وآمد مطمئن شوید در ورودی بسته شده و رمز یا ریموت را به غریبه ندهید.
[توصیه] نشت آب و خرابی تأسیسات مشترک را همان روز به مدیر خبر دهید.
[توصیه] اختلاف با همسایه را آرام و کتبی به مدیر بگویید، نه در گروه عمومی.

نکتهساعت‌ها و موعدهای «مصوبهٔ مجمع» در این نمونه پیشنهادی است؛ پیش از نصب، آن‌ها را در مجمع تصویب و در صورت‌جلسه ثبت کنید تا برای همه الزام‌آور شود (مادهٔ ۱۳ آیین‌نامه).

نمونهٔ دعوت‌نامهٔ مجمع و اخطار بدهی شارژ چیست؟

نمونهٔ دعوت‌نامه: «مالکان محترم ساختمان [نشانی]؛ از شما دعوت می‌شود روز [تاریخ]، ساعت [ساعت]، در [محل] در مجمع عمومی مالکان حاضر شوید. دستور جلسه: انتخاب رئیس جلسه؛ انتخاب یا ارزیابی مدیر و خزانه‌دار؛ گزارش درآمد و هزینه؛ تصمیم دربارهٔ تعمیرات مشاعات؛ مقررات داخلی پیشنهادی. نمایندگان وکالت‌نامهٔ کتبی همراه داشته باشند. اگر نصاب نرسد، جلسه پانزده روز بعد در همین ساعت و محل تشکیل می‌شود. دعوت‌کننده: [نام مدیر]؛ تاریخ: [تاریخ].»

نمونهٔ اخطار بدهی پیش از اظهارنامه: «مالک یا ساکن واحد [شماره]؛ سهم شما از هزینه‌های مشترک از [تاریخ] تا [تاریخ] به مبلغ [مبلغ] تومان پرداخت نشده است و ریز آن پیوست است. لطفاً تا [تاریخ] بپردازید یا اعتراض و مدارکتان را کتبی بدهید. در غیر این صورت مطالبه با اظهارنامه و طبق مادهٔ ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها پیگیری می‌شود. مدیر ساختمان: [نام]؛ تاریخ: [تاریخ].» این نامه جای اظهارنامه را نمی‌گیرد؛ مهلت ده‌روزهٔ قانون از ابلاغ اظهارنامه حساب می‌شود.

پیش از خرید یا اجارهٔ آپارتمان، از مدیر ساختمان چه بپرسیم؟

پارکینگ و انباری در سند یا صورت‌مجلس تفکیکی به همین واحد تعلق دارد یا مشاع و نوبتی است؟
واحد بدهی شارژ یا سهم تعمیرات تصویب‌شده دارد؟ طبق مادهٔ ۱۲ قانون، دفترخانه هنگام تنظیم سند انتقال، اجاره یا رهن گواهی تسویهٔ هزینه‌های مشترک را که مدیر تأیید کرده می‌خواهد، یا تعهد خریدار به پرداخت بدهی را در سند می‌نویسد.
شارژ ماهانه چقدر است و چطور حساب می‌شود؟ آخرین ترازنامه و صورت‌جلسه را ببینید.
ساختمان بیمهٔ آتش‌سوزی دارد؟
قاعدهٔ ساختمان دربارهٔ حیوان خانگی، اسباب‌کشی، پارک مهمان و ساعت سکوت چیست؟
تعمیر اساسی (آسانسور، موتورخانه، نما) در راه است یا اختلاف و دعوای حل‌نشده‌ای هست؟

پاسخ‌ها را پیش از امضای مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه بگیرید و پیش از معامله سند ملک را استعلام کنید؛ بدهی شارژ فروشنده را می‌توان در قرارداد به‌صراحت بر عهدهٔ خودش گذاشت.

پرسش‌های رایج

آیا قانون آپارتمان‌نشینی ساعت سکوت تعیین کرده است؟

خیر. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌اش ساعت سکوت ندارند؛ ساعت سکوت را مجمع هر ساختمان تصویب می‌کند و پس از ثبت در صورت‌جلسه برای همه الزام‌آور است. سر و صدای مداوم در هر ساعتی مزاحمت است و در دادگاه صلح قابل شکایت است.

واحد خالی هم باید شارژ بدهد؟

بله. مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (اصلاحی ۱۳۷۶) می‌گوید پرداخت هزینه‌های مشترک «اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است» و مادهٔ ۱۰ هم همین را دربارهٔ مالکی که از استفاده صرف‌نظر کند می‌گوید. فقط اگر مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم هزینه گذاشته باشند، همان ترتیب اجرا می‌شود.

نگهداری سگ یا گربه در آپارتمان ممنوع است؟

نگهداری حیوان در قسمت‌های مشترک، یعنی حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و پارکینگ، طبق تبصرهٔ مادهٔ ۳ آیین‌نامهٔ اجرایی ممنوع است؛ ولی داخل خود واحد ممنوعیت صریح قانونی ندارد. صدای مداوم، بو یا آلودگی راه‌پله مزاحمت است و همسایه می‌تواند در دادگاه صلح دعوای رفع مزاحمت طرح کند.

تصمیم مجمع ساختمان برای مالکی که در جلسه نبوده هم لازم‌الاجراست؟

بله. تصمیم مجمعی که با حد نصاب مادهٔ ۸ آیین‌نامه تشکیل شده، طبق مادهٔ ۱۳ برای همهٔ مالکان، حتی غایبان، الزام‌آور است. مدیر باید تصمیم را در صورت‌جلسه بنویسد و ظرف ده روز به مالکان غایب اطلاع دهد؛ در نوبت سوم، تصمیم با اکثریت حاضران هم معتبر است.

طبقهٔ همکف باید هزینهٔ آسانسور بدهد؟

طبق نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۲/۹۹۹ ادارهٔ کل حقوقی قوه قضاییه، مالکان همکف و زیرزمین که استفادهٔ مستمر و متعارف از آسانسور ندارند، در هزینهٔ نصب، تعمیر و نگهداری آن تکلیفی ندارند، مگر میان مالکان توافق دیگری باشد. اگر واحد همکف از آسانسور برای پارکینگ یا بام استفادهٔ مستمر دارد، این معافیت به او نمی‌رسد.

مدیر ساختمان می‌تواند آب یا گاز واحد بدهکار را قطع کند؟

فقط پس از ابلاغ اظهارنامه و گذشت ده روز، و فقط خدمات مشترک ساختمان (مادهٔ ۱۰ مکرر). وصل دوباره با پرداخت بدهی معوق، به گواهی مدیر یا حکم دادگاه است؛ اگر دریغ خدمات ممکن نباشد، دادگاه می‌تواند واحد را تا دو برابر بدهی جریمه کند.

هنگام فروش آپارتمان گواهی تسویهٔ شارژ لازم است؟

بله. طبق مادهٔ ۱۲ قانون، دفترخانه هنگام تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح یا هبه گواهی تسویهٔ هزینه‌های مشترک را که مدیر تأیید کرده از مالک می‌خواهد، یا با موافقت مدیر تعهد خریدار به پرداخت بدهی را در سند می‌نویسد.

مدیر ساختمان باید شارژ بدهد؟

بله. قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر را از شارژ معاف نکرده است و مدیری که مالک یا ساکن است، مثل بقیه سهمش را طبق مادهٔ ۴ می‌پردازد. اگر مالکان بخواهند زحمت مدیر را جبران کنند، مجمع به‌جای معافیت برایش حق‌الزحمه تصویب می‌کند که خودش جزو هزینه‌های مشترک است.

منشور آپارتمان‌نشینی سند رسمی است؟

خیر. «منشور آپارتمان‌نشینی» نام رایج فهرست‌های رفتاری است که سایت‌ها و ساختمان‌ها منتشر می‌کنند و مصوبهٔ رسمی جدایی نیست. متن الزام‌آور، قانون تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامهٔ اجرایی آن و مصوبه‌های مجمع همان ساختمان است؛ قاعده‌ای از منشور فقط وقتی لازم‌الاجراست که مجمع تصویبش کند.

تغییر نمای بالکن یا نصب کولر روی نما اجازه می‌خواهد؟

بله. مادهٔ ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها هر تغییر در محل یا شکل در، سردر و نمای خارجی پیدا از بیرون را بدون موافقت اکثریت سایر مالکان ممنوع کرده است. نصب کولر یا سایبان روی نما و بستن بالکن با شیشهٔ متفاوت از همین دسته است و همسایه‌ها می‌توانند الزام به رفع آن را بخواهند.

منبع‌ها