اجاره نامه مغازه چه تفاوتی با اجاره خانه دارد؟
اجارهٔ مغازه فقط اجارهٔ یک فضا برای سکونت نیست. در ملک تجاری، نوع کسب، کاربری ملک، مجوزهای فعالیت، تابلو و نما، تجهیزات و دکوراسیون، انتقال به غیر، بیمه، هزینه‌های صنفی و وضعیت سرقفلی می‌تواند روی رابطهٔ موجر و مستأجر اثر بگذارد. به همین دلیل، یک اجاره‌نامهٔ مسکونی را نباید صرفاً با جایگزین‌کردن کلمهٔ «مغازه» به قرارداد تجاری تبدیل کرد.
اجارهٔ مغازه هم مثل اجارهٔ خانه تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر است. در مادهٔ ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ آمده است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»
در قرارداد تجاری باید اول مشخص شود ملک دقیقاً برای چه فعالیتی اجاره داده میشود. برای مثال، به‌جای عبارت کلی «فعالیت تجاری»، نوع کسب و حدود فعالیت را بنویسید. اگر فعالیت به مجوز صنفی یا تخصصی نیاز دارد، قرارداد باید مسئولیت پیگیری مجوز، هزینه‌ها و وضعیت ملک را روشن کند؛ خود قرارداد جای مجوز قانونی را نمی‌گیرد.
- نشانی، مساحت، طبقه، واحد و ملحقات دقیق ملک
- نوع کسب و حدود فعالیت مجاز مستأجر
- مدت اجاره و تاریخ تحویل
- مبلغ ودیعه و اجاره‌بها و روش پرداخت
- وضعیت سرقفلی و منشأ آن، در صورت وجود
- شرایط تغییر شغل و انتقال به غیر
- مسئولیت تعمیرات، قبوض، شارژ، عوارض و بیمه
- شرایط تابلو، نما، دکوراسیون و تجهیزات
- شرایط پایان قرارداد، تخلیه و استرداد ودیعه
- نحوهٔ ثبت قرارداد و دریافت شناسهٔ رهگیری
قراردادساز بالای همین صفحه نمونهٔ قرارداد اجاره مغازه را با همین اطلاعات پر می‌کند و برای چاپ، PDF یا Word آماده می‌دهد؛ مادهٔ انتقال به غیر، تغییر شغل و تخلیه در متن پایه آمده است.
هشداراگر ملک سابقهٔ اجارهٔ تجاری دارد، قبل از استفاده از فرم جدید تاریخ شروع رابطهٔ استیجاری و قراردادهای قبلی را بررسی کنید. تاریخ نوشته‌شده روی قرارداد جدید به‌تنهایی پاسخ همهٔ مسائل مربوط به قانون حاکم و حقوق احتمالی مستأجر قدیمی نیست.
نکتهدر گفت‌وگوی روزمره به اجاره‌نامه مغازه «قولنامه اجاره مغازه» هم می‌گویند. قولنامه در معنای دقیق پیش‌قرارداد خرید و فروش است و اجاره‌نامه همان قرارداد اجاره‌ای است که این صفحه می‌سازد.
اجاره‌نامه مغازه با اطلاعات نمونه چگونه پر میشود؟
اجاره‌نامهٔ مغازهٔ نمونه: علی رضایی مغازه‌ای در تهران را برای خرده‌فروشی به مریم احمدی اجاره می‌دهد؛ اجارهٔ ماهانه ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و ودیعه ۵۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. نام‌ها و ارقام فرضی‌اند.
| بخش فرم | مقدار نمونه |
|---|---|
| نشانی ملک و مساحت | تهران، خیابان نمونه، پلاک ۱۲؛ ۴۰ متر مربع |
| نوع کسب | خرده‌فروشی پوشاک |
| سررسید اجاره | اول هر ماه |
| وجه التزام تأخیر تخلیه | روزانه ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان |
| شهر محل تنظیم | تهران |
مثال مرزی: مستأجر می‌خواهد نوع کسب را عوض کند یا محل را به دیگری واگذار کند. عبارت کلی «استفادهٔ تجاری» اختلاف‌برانگیز است؛ نوع کسب را دقیق بنویسید و تغییر کسب و انتقال به غیر را به رضایت کتبی موجر ببندید.
نکتهشرط نمونه: «استفاده از مورد اجاره فقط برای خرده‌فروشی پوشاک است و تغییر نوع کسب یا واگذاری منافع به غیر، منوط به رضایت کتبی موجر و رعایت مجوزهای لازم است.»
قبل از نوشتن اجاره نامه مغازه چه اطلاعاتی لازم است؟
مشخصات کامل موجر و مستأجر را وارد کنید و اگر یکی از طرفین شخص حقوقی یا نماینده است، سمت و اختیار امضاکننده را بررسی کنید.
مشخصات دقیق ملک، حدود مورد اجاره، ملحقات، انباری، پارکینگ و تجهیزات تحویلی را مشخص کنید.
نوع کسب، کالا یا خدمات و محدودیت‌های فعالیت را روشن کنید.
تاریخ شروع، پایان و زمان تحویل را بنویسید و وضعیت ملک در روز تحویل را صورت‌جلسه کنید.
اجاره‌بها، ودیعه و زمان و روش پرداخت هر مبلغ را جداگانه ثبت کنید.
سرقفلی را از ودیعه و اجاره‌بها جدا کنید و اگر وجود دارد، مبلغ، منشأ، پرداخت‌کننده و دریافت‌کننده را روشن کنید.
دربارهٔ انتقال به غیر، تغییر شغل، تابلو، دکوراسیون، بیمه و تعمیرات تصمیم بگیرید.
شرایط تخلیه، استرداد ودیعه و وجه‌التزام‌های قراردادی را روشن کنید.
پیش از امضا، مسیر ثبت قرارداد و شناسهٔ رهگیری را با وضعیت قانونی همان قرارداد تطبیق دهید.
در قرارداد تجاری، «مورد اجاره» را مبهم ننویسید. اگر بخشی از حیاط، انبار، پارکینگ، تابلو، کرکره، کولر، سیستم تهویه یا تجهیزات مشخصی همراه ملک تحویل میشود، وضعیت آن را در قرارداد یا صورت‌جلسهٔ تحویل بیاورید.
هشداراگر مستأجر خودش مالک ملک نیست و با عنوان‌هایی مانند مستأجر، متصرف یا دارندهٔ حق واگذاری قصد اجاره‌دادن ملک را دارد، منشأ اختیار او باید بررسی شود. صرف درج عنوان «موجر» در فرم، اختیار اجاره‌دادن ملک را ثابت نمی‌کند.
مدت اجاره مغازه را چند سال بنویسیم؟
برای مدت اجارهٔ مغازه یک عدد ثابت و عمومی که برای همهٔ کسب‌ها مناسب باشد وجود ندارد. مدت باید با نوع فعالیت، سرمایهگذاری مستأجر، وضعیت مجوز، شرایط تمدید و قانون حاکم بر رابطه هماهنگ شود. اگر برای راه‌اندازی کسب، دریافت یا تمدید مجوز یا اجرای دکوراسیون به زمان مشخصی نیاز است، این موضوع را قبل از امضا بررسی کنید.
در برخی قراردادهای تجاری، مدت چندساله انتخاب میشود؛ اما نمی‌توان ادعا کرد که مثلاً «اجارهٔ پنجساله برای گرفتن جواز» یک الزام عمومی و قانونی برای همهٔ مغازه‌هاست. نوع مجوز و مقررات صنفی فعالیت تعیین‌کننده است.
مدت قرارداد را با تاریخ شروع و پایان دقیق بنویسید. اگر تحویل ملک پیش از شروع رسمی اجاره انجام میشود، تاریخ تحویل را جداگانه ثبت کنید و وضعیت اجاره‌بها در فاصلهٔ تحویل تا شروع مدت را روشن کنید.
هشداربرای اجاره‌های بلندمدت، موضوع ثبت رسمی را جداگانه بررسی کنید. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای عقود مفید انتقال منافع بیش از دو سال حکم خاص دارد و اجرای آن به وضعیت و زمان اجرای مقررات مربوط وابسته است؛ بنابراین اجارهٔ بیش از دو سال را نباید صرفاً با همان منطق یک اجارهٔ کوتاه‌مدت عادی توضیح داد.
سرقفلی در اجاره نامه مغازه چیست و چه فرقی با حق کسب و پیشه دارد؟
سرقفلی و حق کسب و پیشه دو اصطلاح یکسان نیستند. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای سرقفلی مقررات مشخصی دارد؛ در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در روابط مشمول خود از حق کسب یا پیشه یا تجارت سخن می‌گوید. بنابراین نباید هر مبلغی که برای یک مغازه پرداخت شده یا هر حق مالی مستأجر قدیمی را خودکار «سرقفلی» نامید.
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، سرقفلی باید جدا از ودیعه و اجاره‌بها ثبت شود. اگر مبلغی بابت سرقفلی پرداخت میشود، عنوان آن، مبلغ، طرف پرداخت و دریافت، تاریخ و منشأ حق را روشن کنید. اگر قرارداد بدون سرقفلی است، ودیعه و سایر پرداخت‌ها را نیز با عنوان دقیق خود بنویسید.
اگر رابطهٔ استیجاری ملک از قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ شروع شده باشد، سابقهٔ رابطه اهمیت ویژه دارد. قانون ۱۳۷۶ اماکنی را که پیش از تصویب آن (۱۳۷۶/۰۵/۲۶) به اجاره داده شده‌اند از شمول قانون جدید مستثنا کرده و حسب مورد تابع مقررات حاکم دانسته است؛ در چنین وضعی ممکن است مقررات قانون ۱۳۵۶ و حق کسب و پیشه مطرح شود، اما این نتیجه از تاریخ به‌تنهایی قطعی نمی‌شود.
| موضوع | آنچه در قرارداد باید روشن شود |
|---|---|
| سرقفلی | وجود یا عدم وجود، مبلغ، منشأ، پرداخت‌کننده، دریافت‌کننده و شرایط انتقال |
| حق کسب و پیشه | بررسی قانون حاکم و سابقهٔ رابطه؛ آن را با سرقفلی یکی نگیرید |
| ودیعه | مبلغ و عنوان پرداخت و شرایط استرداد |
| اجاره‌بها | مبلغ، سررسید و روش پرداخت |
هشداراگر ملک سابقهٔ تجاری قدیمی دارد، فرم «بدون سرقفلی» به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که هیچ حق مالی مرتبط با رابطهٔ قبلی وجود ندارد. قراردادهای قبلی، اسناد پرداخت و سابقهٔ تصرف را بررسی کنید.
در اجاره نامه مغازه تغییر شغل و انتقال به غیر را چگونه بنویسیم؟
نوع فعالیت مستأجر را دقیق بنویسید. عبارت کلی «هر کسب مجاز» ممکن است برای ملکی که کاربری، مجوز یا محدودیت خاص دارد کافی نباشد. اگر تغییر شغل فقط با رضایت موجر ممکن است، شرط را روشن بنویسید و مشخص کنید رضایت باید کتبی باشد یا خیر.
در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، تغییر شغل برخلاف شرایط مقرر می‌تواند آثار تخلیه داشته باشد و مادهٔ ۱۴ این قانون در این زمینه اهمیت دارد. در همین قانون، مادهٔ ۱۹ نیز دربارهٔ انتقال منافع به غیر قواعد خاصی دارد. بنابراین برای قرارداد قدیمی، یک عبارت سادهٔ «مستأجر حق تغییر شغل یا انتقال ندارد» جای بررسی قانون حاکم را نمی‌گیرد.
در قراردادهای جدید نیز وضعیت انتقال به غیر را صریح کنید: مجاز، ممنوع یا فقط با رضایت کتبی موجر. اگر سرقفلی وجود دارد، ترکیب «سرقفلی + منع انتقال» را جداگانه بررسی کنید؛ قانون ۱۳۷۶ برای این وضعیت آثار مشخصی دارد.
- نام و شرح فعالیت فعلی مستأجر را دقیق ثبت کنید.
- اگر تغییر شغل مجاز نیست، محدودیت را روشن بنویسید.
- اگر تغییر شغل با رضایت موجر مجاز است، روش اخذ رضایت را مشخص کنید.
- انتقال منافع، واگذاری به شخص دیگر و ورود شریک جدید را یک موضوع واحد فرض نکنید.
- در قراردادهای قدیمی، تاریخ شروع رابطه و حق انتقال قبلی را بررسی کنید.
تابلو، نما و دکوراسیون مغازه را در قرارداد چگونه مشخص کنیم؟
تابلو و نمای مغازه از موضوعاتی هستند که بهتر است به عبارت کلی واگذار نشوند. محل نصب، ابعاد، نوع تابلو، مسئولیت دریافت مجوزهای لازم و تکلیف تابلو در پایان اجاره را تا حد امکان روشن کنید. مقررات ساختمان، مجتمع و ضوابط شهری یا صنفی نیز ممکن است محدودیت جداگانه ایجاد کند.
برای دکوراسیون، مشخص کنید چه چیزهایی با اجازهٔ موجر نصب می‌شوند و در پایان اجاره کدام تجهیزات باید باقی بمانند یا جمع شوند. بهتر است وضعیت اولیهٔ کف، دیوار، سقف، کرکره، تأسیسات و تجهیزات با صورت‌جلسه و در صورت نیاز عکس ثبت شود.
نکتهشرط «مستأجر باید ملک را دقیقاً به حالت اول برگرداند» اگر بدون تعریف وضعیت اولیه نوشته شود، می‌تواند محل اختلاف شود. بهتر است تغییرات مورد توافق و تجهیزات قابل جمع‌آوری در قرارداد یا صورت‌جلسهٔ تحویل مشخص شوند.
بیمهٔ مغازه و هزینه‌های ملک با چه کسی است؟
قرارداد باید هزینه‌ها را دسته‌بندی کند، نه اینکه با یک عبارت کلی همهٔ مخارج را بر عهدهٔ یک طرف بگذارد. قبوض مصرفی، شارژ، عوارض مرتبط با فعالیت، هزینه‌های صنفی، بیمه، تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی می‌توانند وضعیت متفاوتی داشته باشند.
اگر بیمهٔ آتش‌سوزی یا پوشش دیگری برای ملک یا فعالیت لازم یا مورد توافق است، نوع بیمه، بیمه‌شونده، پرداخت‌کننده، مدت اعتبار و حدود پوشش را بنویسید. صرف نوشتن «بیمه با مستأجر است» مشخص نمی‌کند چه خطری و با چه پوششی بیمه شده است.
| موضوع هزینه | در قرارداد روشن شود |
|---|---|
| قبوض مصرفی | نوع قبض و مسئول پرداخت |
| شارژ | سهم واحد تجاری و موارد تحت پوشش |
| بیمه | نوع پوشش، مسئول تهیه و مدت اعتبار |
| تعمیرات اساسی | مسئولیت و روش اعلام خرابی |
| تعمیرات جزئی | مصادیق، سقف هزینه و روش تأیید |
| هزینه‌های فعالیت | هزینه‌های ناشی از کسب و مجوزهای فعالیت |
نکتهمسئولیت تعمیرات اساسی و جزئی را با یک عبارت کلی تعیین نکنید. قانون مدنی برای تعمیرات و مخارج لازم جهت امکان انتفاع از ملک قواعدی دارد و طرفین نیز می‌توانند در حدود قانون شروط قراردادی مشخصی بگذارند.
تخلیه مغازه و پایان اجاره چگونه باید در قرارداد نوشته شود؟
در پایان اجاره، تاریخ تخلیه، نحوهٔ تحویل کلید، صورت‌جلسهٔ تحویل، وضعیت تجهیزات و شرایط استرداد ودیعه را روشن کنید. اگر برای تأخیر در تخلیه وجه‌التزام تعیین می‌کنید، مبلغ یا روش محاسبه و مبدأ آن باید روشن باشد.
تخلیهٔ یک مغازه به قانون حاکم بر رابطه، متن قرارداد، مدت، وضعیت پرداخت‌ها و در روابط قدیمی به حقوق کسب و پیشه وابسته است. بنابراین نمی‌توان یک جملهٔ ثابت مانند «پس از پایان مدت، مستأجر بدون هیچ تشریفاتی تخلیه میشود» را برای همهٔ قراردادهای تجاری قطعی دانست.
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، قانون برای تخلیه و وضعیت ودیعه مقررات خاص دارد. در رابطه‌های مشمول قانون ۱۳۵۶ نیز تخلیه و حق کسب یا پیشه تابع قواعد متفاوتی است.
- تاریخ پایان قرارداد را دقیق وارد کنید.
- مراحل تحویل کلید و تنظیم صورت‌جلسه را مشخص کنید.
- وضعیت تجهیزات، تابلو و دکوراسیون هنگام تحویل را روشن کنید.
- شرایط و زمان استرداد ودیعه را بنویسید.
- وجه‌التزام تأخیر در تخلیه را فقط با مبلغ و مبدأ روشن درج کنید.
- اگر سرقفلی یا سابقهٔ قانون ۱۳۵۶ وجود دارد، آثار پایان رابطه را جداگانه بررسی کنید.
برای راهنمای عمومی‌تر مراحل پایان اجاره، تخلیه ملک و برای اختلاف دربارهٔ پایان زودتر از موعد، فسخ قرارداد اجاره را ببینید.
کد رهگیری اجاره نامه مغازه چگونه ثبت میشود؟
ثبت قرارداد و دریافت شناسهٔ رهگیری را باید با وضعیت قانونی همان اجاره تطبیق دهید. در اصلاح مادهٔ ۲ قانون روابط موجر و مستأجر، ثبت اطلاعات قرارداد و تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد برای اخذ شناسهٔ رهگیری پیش‌بینی شده است. بنابراین کد رهگیری از ثبت قرارداد به‌دست می‌آید، نه از وارد کردن دستی یا فرضی.
مشخصات طرفین، ملک، مدت و مبلغ‌ها را با قرارداد نهایی تطبیق دهید.
اطلاعات موردنیاز ثبت الکترونیکی را در سامانهٔ قانونی مربوط وارد کنید.
تأییدهای لازم طرفین و شاهدان را تکمیل کنید.
شناسهٔ رهگیری صادرشده را با نسخهٔ نهایی قرارداد تطبیق دهید.
نسخهٔ نهایی قرارداد و اطلاعات ثبت را نگه دارید.
برای راهنمای اختصاصی کد رهگیری، کد رهگیری اجاره‌نامه را ببینید. اگر اجارهٔ شما به دلیل مدت، سابقهٔ قدیمی یا وضعیت سند در حوزهٔ قانون الزام به ثبت رسمی قرار می‌گیرد، کد رهگیری را جایگزین تشریفات ثبت رسمی لازم ندانید.
هشداروجود دو شاهد در قرارداد یا حتی وجود یک کد رهگیری به‌تنهایی پاسخ همهٔ مسائل حقوقی معامله نیست. قانون حاکم، نوع حق مالی، وضعیت سند و شرایط قرارداد باید جداگانه بررسی شود.
اجاره نامه مغازه را قبل از امضا چطور بررسی کنیم؟
- مشخصات هویتی و اختیار امضای هر دو طرف بررسی شده است.
- مشخصات ملک، حدود و ملحقات با وضعیت واقعی تطبیق دارد.
- نوع کسب و محدودیت‌های فعالیت روشن است.
- وضعیت مجوز کسب و مسئولیت پیگیری آن مشخص است.
- مدت و تاریخ‌های شروع، پایان و تحویل روشن است.
- ودیعه و اجاره‌بها جداگانه و با روش پرداخت مشخص ثبت شده‌اند.
- سرقفلی با ودیعه و اجاره‌بها اشتباه نشده است.
- سابقهٔ اجارهٔ قبل از ۱۳۷۶ بررسی شده است.
- انتقال به غیر و تغییر شغل صریحاً تعیین تکلیف شده است.
- تابلو، نما، دکوراسیون و تجهیزات تحویلی تعیین تکلیف شده‌اند.
- بیمه، قبوض، شارژ، تعمیرات و هزینه‌های فعالیت مشخص شده‌اند.
- شرایط تخلیه و استرداد ودیعه روشن است.
- در صورت وجود وجه‌التزام، مبلغ و مبدأ آن قابل محاسبه است.
- مسیر ثبت الکترونیکی و کد رهگیری با وضعیت قانونی قرارداد تطبیق داده شده است.
تشخیص حق سرقفلی، حق کسب و پیشه، اعتبار انتقال یا آثار یک اختلاف حقوقی با بررسی اسناد و سابقهٔ واقعی ملک انجام میشود، نه با یک فرم آماده.
برای ساخت قرارداد اجارهٔ تجاری از همین صفحه استفاده کنید. اگر موضوع شما اجارهٔ خانه است، قرارداد اجاره مسکن مناسب‌تر است؛ برای تمدید نیز تمدید قرارداد اجاره را ببینید.
طرفین و ملک. نوع کسب و سرقفلی. مدت، اجاره‌بها و ودیعه. هزینه‌ها و بیمه. تخلیه و وجه التزام. ثبت و کد رهگیری
سرقفلی یا بدون سرقفلی؛ در قرارداد تجاری چه مسیری را انتخاب کنیم؟
اگر سرقفلی وجود ندارد، ودیعه، اجاره‌بها و هر پرداخت دیگر را با عنوان واقعی خود ثبت کنید.
اگر سرقفلی وجود دارد، مبلغ، منشأ حق، طرفین پرداخت و شرایط انتقال را جداگانه مشخص کنید.
اگر ملک سابقهٔ اجارهٔ قدیمی دارد، تاریخ شروع رابطه و اسناد قبلی را بررسی کنید.
نکتهقانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سرقفلی را در مواد ۶ تا ۱۰ تنظیم کرده است؛ قانون ۱۳۵۶ نیز در روابط مشمول خود حق کسب یا پیشه یا تجارت را مطرح می‌کند. این دو عنوان یکی نیستند؛ یکی را جای دیگری فرض نکنید.
سرقفلی پرداخت میشود؟. بله، منشأ حق، مبلغ جدا از ودیعه، شرط انتقال. ودیعه و اجاره‌بها جدا ثبت شوند
قانون حاکم بر اجاره مغازه را از کجا تشخیص دهیم؟
| وضعیت رابطه | موضوعی که باید بررسی شود |
|---|---|
| رابطهٔ مشمول قانون ۱۳۵۶ | حق کسب و پیشه، تغییر شغل، انتقال به غیر و تخلیه طبق قواعد خاص همان قانون |
| رابطهٔ مشمول قانون ۱۳۷۶ | قانون مدنی، شرایط قرارداد و مقررات ۱۳۷۶، از جمله مقررات سرقفلی |
| رابطهٔ قدیمی با قرارداد جدید | سابقهٔ رابطه و ماهیت توافق جدید؛ تاریخ برگهٔ جدید به‌تنهایی کافی نیست |
| اجارهٔ بلندمدت مشمول قانون الزام | بررسی مدت، وضعیت سند و مقررات اجرایی ثبت رسمی |
مادهٔ ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای اماکنی که پیش از تصویب آن به اجاره داده شده‌اند حکم خاص دارد. بنابراین در ملک تجاری قدیمی، قبل از انتخاب یک فرم عمومی ۱۳۷۶ باید سابقهٔ اجاره بررسی شود. قراردادساز ملک‌دان تاریخ نخستین رابطه و نخستین تصرف را می‌پرسد؛ اگر هر کدام نامعلوم یا پیش از ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ باشد، پیش از چاپ متوقف میشود و قانون حاکم را فقط از تاریخ نتیجه نمی‌گیرد. ادعای حق کسب و پیشه هم، هر تاریخی که داشته باشد، پیش از امضا بررسی حقوقی می‌خواهد.
از طرف دیگر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مسیر جداگانه‌ای برای برخی معاملات مربوط به منافع بیش از دو سال ایجاد کرده است. اجرای این مقررات نیز مرحله‌ای و وابسته به مقررات اجرایی و زمان اجرای حکم مربوط است؛ بنابراین همهٔ اجاره‌های بیش از دو سال حکم یکسانی ندارند؛ وضعیت ملک خود را از دفترخانه بپرسید.
هشداراگر ملک سابقهٔ اجارهٔ قدیمی، سرقفلی، حق کسب و پیشه، انتقال‌های قبلی، رهن، بازداشت یا اختلاف مالکیت دارد، اسناد را پیش از امضا با سوابق ثبتی ملک تطبیق دهید.
پیش از ۱۳۷۶، قانون ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه. از ۱۳۷۶ به بعد، قانون ۱۳۷۶، سرقفلی با توافق. مدت بیش از دو سال، قانون الزام به ثبت، سند رسمی. تاریخ شروع رابطهٔ اول، قانون حاکم را تعیین می‌کند
متن پایهٔ اجاره‌نامهٔ مغازه و تجاری چه موادی دارد؟
متن پایهٔ اجاره‌نامهٔ مغازه و تجاری در ملک‌دان ۱۷ ماده دارد، از جمله طرفین، مورد اجاره، مدت و تحویل، نوع کسب و نحوهٔ استفاده، سرقفلی، انتقال به غیر و …. جاهای خالی همین متن را فرم بالا با اطلاعات معاملهٔ شما پر می‌کند و پیش‌نمایش، فایل Word و PDF و چاپ از همان متن ساخته میشود.
نمایش متن کامل ۱۷ ماده
قرارداد اجارهٔ ملک تجاری
این قرارداد در تاریخ (تاریخ تنظیم) در شهر تهران میان اشخاص زیر و با قصد ایجاد رابطهٔ استیجاری نسبت به ملک تجاری موضوع قرارداد در ۱۷ ماده تنظیم میشود. طرفین اقرار میکنند مشخصات، اختیار امضا، وضعیت ملک، مبلغ‌ها و شروط انتخاب‌شده را بررسی کرده‌اند.
مادهٔ ۱: طرفین
موجر: (نام و نام خانوادگی) فرزند (نام پدر) به کد ملی (کد ملی)، نشانی (نشانی)، تلفن (شمارهٔ تماس)
مستأجر: (نام و نام خانوادگی) فرزند (نام پدر) به کد ملی (کد ملی)، نشانی (نشانی)، تلفن (شمارهٔ تماس)
سمت و منشأ اختیار موجر: مالک رسمی.
امضاکننده‌ای که مالک عین نیست باید سند منشأ حق، حدود اختیار واگذاری، مدت باقی‌مانده و رضایت‌های لازم را ارائه کند. انتخاب «دارندهٔ منافع با حق واگذاری» بدون احراز سند منشأ، به‌تنهایی اختیار انعقاد این قرارداد را ثابت نمی‌کند.
مبنا: مواد ۱۰، ۱۹۰، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی.
مادهٔ ۲: مورد اجاره
مورد اجاره عبارت است از منافع (سهم مورد اجاره) از ملک واقع در (نشانی ملک)، به مساحت (مساحت) مترمربع، دارای پلاک اصلی (پلاک اصلی)، پلاک فرعی (پلاک فرعی)، بخش (بخش ثبتی)، حوزهٔ ثبتی (حوزهٔ ثبتی) و واحد/طبقهٔ (واحد/طبقه) است.
حدود و مشخصات سند یا صورت‌مجلس: (حدود و مشخصات).
نوع سند: تک‌برگ، شمارهٔ سریال (شمارهٔ سریال سند).
پارکینگ: ندارد.
انباری: ندارد.
تابلو، حیاط، مشاعات، انشعابات و منصوبات قابل استفادهٔ مستأجر طبق پیوست و صورت‌جلسهٔ تحویل مشخص میشود. هر بخش از ملک یا منفعتی که به مستأجر واگذار نمی‌شود باید صریحاً مشخص شود.
مبنا: مواد ۴۶۶ و ۴۶۸ قانون مدنی.
مادهٔ ۳: مدت و تحویل
مدت اجاره یک سال، از (تاریخ شروع) ساعت (ساعت شروع) تا (تاریخ پایان) ساعت (ساعت پایان) است.
موجر مورد اجاره را در (تاریخ تحویل) ساعت (ساعت تحویل) با وضعیت ثبت‌شده در صورت‌جلسهٔ تحویل به مستأجر تسلیم می‌کند.
صورت‌جلسهٔ تحویل شامل وضعیت ملک، منصوبات، تجهیزات، کلیدها، تابلو، عیوب آشکار، وضعیت تخلیه و قرائت کنتورهاست و پس از امضا جزء قرارداد محسوب میشود.
اگر تحویل به علت فعل یا ترک فعل موجر با تأخیر انجام شود، آثار آن بر اجاره‌بها و وجه‌التزام فقط مطابق شرط صریح این قرارداد و قانون محاسبه میشود.
مبنا: مواد ۴۶۸، ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی.
مادهٔ ۴: نوع کسب و نحوهٔ استفاده
مستأجر حق استفاده از مورد اجاره برای (نوع کسب) را دارد.
تغییر نوع فعالیت یا ایجاد فعالیتی که نیازمند مجوز جدید، تغییر کاربری، تغییر اساسی در تأسیسات یا رضایت اشخاص ثالث باشد، بدون رعایت مقررات قانونی و شروط قرارداد مجاز نیست.
این قرارداد به‌تنهایی مجوز تغییر کاربری، پروانهٔ کسب، مجوز بهداشت، مجوز اماکن، مجوز آتش‌نشانی یا مجوز نصب تابلو نیست.
مسئولیت اخذ و اعتبار مجوزهای قانونی مربوط به شخص، صنف و فعالیت بر عهدهٔ مستأجر است، مگر مسئولیت قانونی آن به موجب قانون قابل انتقال نباشد.
موجر مسئول ارائهٔ مدارک مالکیت و همکاری متعارف برای اثبات اختیار اجاره است، اما صدور مجوز اداری برای فعالیت را تضمین نمی‌کند؛ مگر آنکه صدور مجوز مشخصی صریحاً شرط این قرارداد شده باشد.
مبنا: مواد ۴۹۰ و ۴۹۲ قانون مدنی؛ قوانین و مقررات صنفی و شهرداری حسب مورد.
مادهٔ ۵: سرقفلی
موجر و مستأجر اقرار میکنند در زمان انعقاد این قرارداد مبلغی بابت ایجاد یا انتقال سرقفلی، حق کسب یا پیشه یا تجارت، حق واگذاری یا عنوان مشابه، جدا از ودیعه و اجاره‌بها پرداخت نشده است؛ مگر مبالغ مندرج در پیوست شمارهٔ (شمارهٔ پیوست).
این اقرار فقط نسبت به رابطه و پرداخت‌های این قرارداد است و حقوقی را که از سابقهٔ پیشین ملک یا قانون آمره ایجاد شده، بدون بررسی و اسقاط معتبر از بین نمی‌برد.
سرقفلی موضوع این قرارداد با حق کسب یا پیشه یا تجارت ناشی از روابط استیجاری قدیمی یکسان تلقی نمی‌شود. اگر ملک سابقهٔ اجارهٔ پیش از قانون ۱۳۷۶ دارد، منشأ، تاریخ، دارنده و مقدار هر حق احتمالی باید جداگانه بررسی شود.
مبنا: مواد ۶ تا ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و مادهٔ ۱۱ همان قانون.
مادهٔ ۶: انتقال به غیر
مستأجر بدون رضایت کتبی موجر حق واگذاری تمام یا بخشی از منافع، اجارهٔ مجدد یا انتقال حق قراردادی خود به دیگری را ندارد؛ این شرط در حدودی اثر دارد که قانون اجازه می‌دهد.
رضایت به انتقال، در صورت صدور، باید تا حد امکان شامل نام منتقل‌الیه، مدت، نوع فعالیت و مبلغ یا عوض انتقال باشد.
در قرارداد دارای سرقفلی یا سابقهٔ حق پیشین، وضعیت انتقال باید جداگانه بررسی شود و عنوان کلی «ممنوعیت انتقال» نافی حقی که قانوناً قابل اسقاط نیست تلقی نمی‌شود.
مبنا: مادهٔ ۴۷۴ قانون مدنی و مادهٔ ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶.
مادهٔ ۷: اجاره‌بها، ودیعه و پرداخت‌ها
ودیعه مبلغ (مبلغ ودیعه) ریال و اجاره‌بهای دوره‌ای مبلغ (مبلغ اجاره‌بها) ریال است.
اجاره‌بها در (سررسید اجاره‌بها) پرداخت میشود.
جدول پرداخت، ردیف ۱ ـ عنوان: (عنوان پرداخت)؛ مبلغ: (مبلغ) ریال؛ تاریخ: (تاریخ)؛ روش: انتقال؛ مشخصات پرداخت: (مشخصات پرداخت).
ودیعه، اجاره‌بها، سرقفلی، حق انتقال و تضمین، در جدول پرداخت با عنوان مستقل درج می‌شوند و در محاسبهٔ یکدیگر ادغام نمی‌شوند.
در پرداخت انتقالی، شمارهٔ شبا/حساب و نام صاحب حساب ثبت میشود.
مبنا: مواد ۴۶۸، ۴۹۰ و ۴۹۴ قانون مدنی.
مادهٔ ۸: هزینه‌ها و بیمه
هزینهٔ مصرف آب، برق، گاز و سایر خدمات از زمان تحویل تا تخلیه مطابق آب بر عهدهٔ مستأجر؛ برق بر عهدهٔ مستأجر؛ گاز بر عهدهٔ مستأجر پرداخت میشود.
شارژ مطابق بر عهدهٔ مستأجر پرداخت میشود.
هزینه‌های مصرفی ناشی از بهره‌برداری، مجوزها، عوارض فعالیت، پسماند تجاری و هزینه‌های صنفی بر عهدهٔ مستأجر است؛ هزینه‌های مالکیت، بدهی‌های پیش از تحویل و تعمیرات اساسی، در حدود قانون و قرارداد، بر عهدهٔ موجر است؛ شارژ و هزینه‌های مشترک طبق جدول قرارداد تقسیم میشود.
جدول تقسیم هزینه‌ها ـ عوارض شهرداری: طبق قانون؛ هزینه‌های صنفی: بر عهدهٔ مستأجر؛ مالیات: طبق قانون.
هر مالیات یا عوارضی که قانوناً در برابر مرجع عمومی بر عهدهٔ شخص معین است، در رابطه با مرجع عمومی بر عهدهٔ همان شخص باقی می‌ماند. توافق طرفین دربارهٔ بازپرداخت یا تحمل اقتصادی هزینه، فقط رابطهٔ داخلی آنان را تنظیم می‌کند.
مسئولیت خسارت، تابع قانون، تقصیر و حدود پوشش بیمه است.
مبنا: مواد ۴۸۶ و ۴۹۰ قانون مدنی و مقررات خاص مالیاتی، شهرداری، صنفی و بیمه‌ای حسب مورد.
مادهٔ ۹: تابلو، تعمیرات و دکوراسیون
مستأجر برای نصب تابلو، تغییرات داخلی و دکوراسیون باید مقررات ساختمان، شهرداری و مراجع صنفی را رعایت کند.
تغییرات اساسی، سازه‌ای، نما، تأسیسات اصلی یا مشاعات فقط با اجازهٔ کتبی موجر و مجوز قانونی مجاز است.
تغییرات، دکوراسیون و تجهیزات نصب‌شده در پیوست شمارهٔ (شمارهٔ پیوست) توصیف میشود.
مستأجر در پایان مدت فقط تغییراتی را جمع‌آوری می‌کند که در قرارداد یا پیوست بر عهدهٔ او گذاشته شده است و ملک را با رعایت استهلاک متعارف تحویل می‌دهد. تغییرات مورد قبول موجر یا باقی‌مانده با رضایت او، بدون مطالبهٔ هزینه، به مالک تحویل میشود؛ مگر توافق کتبی دیگری وجود داشته باشد.
مبنا: مواد ۴۸۶، ۴۸۹ و ۴۹۰ قانون مدنی.
مادهٔ ۱۰: مقررات مجتمع و ساعت کار
ساعت فعالیت: طبق مقررات محل.
مستأجر مقررات قانونی و آیین‌نامهٔ معتبر مجتمع یا ساختمان را رعایت می‌کند.
آیین‌نامه و مقررات معتبر مجتمع که در تاریخ امضا به مستأجر تحویل و پیوست شده، جزء تعهدات طرفین است، مشروط به اینکه با قانون تعارض نداشته باشد.
اصلاحات بعدی مقررات مجتمع فقط در حدود قانون و در صورتی بر مستأجر اثر دارد که به‌طور قابل اثبات ابلاغ شده و با حقوق قراردادی او ناسازگار نباشد.
مبنا: مواد ۱۰ و ۲۲۰ قانون مدنی.
مادهٔ ۱۱: تعهدات موجر
موجر اقرار می‌کند اختیار قانونی اجارهٔ مورد اجاره را دارد و در حدود اختیار خود، مورد اجاره را برای استفادهٔ توافق‌شده تحویل می‌دهد.
موجر اعلام می‌کند مورد اجاره و منافع آن تا تاریخ امضای قرارداد، جز موارد مندرج در پیوست، در رهن، بازداشت، توقیف یا موضوع حق شخص ثالث نیست. صرف این اقرار جایگزین استعلام یا بررسی ثبتی نیست.
موجر تعمیرات اساسی مربوط به اصل بنا و تأسیسات اصلی را، در حدود قانون و قرارداد، انجام می‌دهد؛ مگر خرابی ناشی از تقصیر مستأجر باشد یا قانون، شرط معتبر یا عرف لازم‌الرعایه ترتیب دیگری مقرر کند.
مستأجر باید خرابی مؤثر را فوراً و به‌صورت قابل اثبات به موجر اعلام کند و برای تعمیر ضروری دسترسی متعارف بدهد.
در وضعیت فوری، مستأجر فقط برای جلوگیری از خسارت فوری می‌تواند اقدام ضروری و متعارف انجام دهد و باید رسیدها و امکان بررسی هزینه را حفظ کند. مطالبهٔ هزینه تابع قانون و توافق معتبر طرفین است و کسر یک‌طرفه از اجاره‌بها بدون مبنای معتبر مجاز فرض نمی‌شود.
مبنا: مواد ۴۷۶، ۴۷۷ و ۴۸۶ قانون مدنی.
مادهٔ ۱۲: تعهدات مستأجر
مستأجر متعهد است مورد اجاره را برای (نوع کسب) و در حدود قرارداد استفاده کند.
مستأجر متعهد است از تعدی و تفریط خودداری کند.
مستأجر متعهد است اجاره‌بها و هزینه‌های مقرر را در موعد بپردازد.
مستأجر متعهد است بدون اجازهٔ لازم، در بنا و تأسیسات اصلی تغییر ایجاد نکند.
مستأجر متعهد است در پایان مدت یا پس از فسخ معتبر، ملک را تخلیه و تحویل دهد.
مستأجر متعهد است مجوزهای لازم برای فعالیت خود را اخذ و در مدت قرارداد معتبر نگه دارد.
مستأجر متعهد است مقررات ایمنی، بهداشت، آتش‌نشانی، پسماند و مزاحمت را در حدود فعالیت خود رعایت کند.
مستأجر متعهد است کالاها، مواد اولیه و تجهیزات خود را متعارف و ایمن نگهداری کند.
مستأجر متعهد است خسارت ناشی از تقصیر، تعدی یا تفریط خود و اشخاصی را که تحت اختیار او فعالیت میکنند، در حدود قانون جبران کند.
مبنا: مواد ۴۹۰ و ۴۹۲ قانون مدنی.
مادهٔ ۱۳: فسخ و اسقاط خیارات
حق فسخ هر یک از طرفین تابع قانون و شروط صریح این قرارداد است.
طرفین فقط خیارات زیر را صریحاً ساقط کردند: (خیارات ساقط‌شده).
خیار تدلیس از این اسقاط مستثناست.
حقوق ناشی از بطلان یا عدم نفوذ، فقدان اختیار موجر، مستحق‌للغیر بودن منفعت، نقض قانون آمره و حقوقی که از سابقهٔ معتبر اجاره ایجاد شده‌اند، فقط در حدودی قابل اسقاط‌اند که قانون اجازه دهد.
موارد فسخ قراردادی، در صورت انتخاب، در پیوست شروط اختیاری درج میشود.
مبنا: مواد ۳۹۶، ۴۴۸ و ۴۹۶ قانون مدنی.
مادهٔ ۱۴: تخلیه و وجه التزام
در پایان مدت، مستأجر مکلف به تخلیه و تحویل مورد اجاره در تاریخ و ساعت (تاریخ پایان) و (ساعت پایان) است.
در صورت تأخیر، مستأجر بابت هر روز تأخیر از پایان مهلت تخلیه تا تحویل واقعی مبلغ (وجه التزام روزانه) ریال به‌عنوان وجه التزام می‌پردازد.
نسبت این وجه‌التزام با اجرت‌المثل یا سایر خسارت‌های قابل مطالبه تابع متن این قرارداد و قانون است و صرف ادامهٔ تصرف، به‌تنهایی تمدید قرارداد یا رضایت موجر به ادامهٔ تصرف محسوب نمی‌شود.
در صورت وجود ودیعه، استرداد آن با رعایت سازوکار قانونی و مطالبات مشخص، مستند و قابل مطالبه انجام میشود.
مبنا: مادهٔ ۲۳۰ قانون مدنی؛ مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶.
مادهٔ ۱۵: ثبت الکترونیکی و کد رهگیری
الف) ثبت قرارداد و شناسهٔ رهگیری: طرفین متعهدند قرارداد را مطابق مقررات جاری در سامانهٔ قانونی مربوط ثبت کنند.
در مادهٔ ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، در کلیهٔ قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه تصریح و در سامانه‌های مقرر ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، شناسهٔ رهگیری اخذ شود.
تا پیش از ثبت واقعی و اخذ شناسه، وضعیت ثبت الکترونیکی «انجام نشده» است و این قراردادساز نباید کد رهگیری فرضی یا خودکار تولید کند.
کد رهگیری، شناسهٔ ثبت سامانه‌ای است و نباید با سند رسمی یا اثبات قطعی حقوق مالکانه خلط شود.
ب) ثبت رسمی اجارهٔ بیش از دو سال: این مسیر از ثبت سامانه‌ای و کد رهگیری جداست. اگر مدت اجاره بیش از دو سال باشد، شمول مادهٔ ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید بر اساس تاریخ انعقاد، وضعیت سند حدنگار ملک و زمان لازم‌الاجرا شدن آن حکم برای همین ملک، از مرجع رسمی ثبت بررسی شود؛ داشتن کد رهگیری به‌تنهایی به معنای انجام ثبت رسمی نیست.
مبنا: مادهٔ ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ به موجب مادهٔ ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ۱۴۰۳؛ مادهٔ ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
مادهٔ ۱۶: قانون حاکم بر قراردادهای قدیمی
اگر رابطهٔ استیجاری مربوط به ملکی باشد که پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ به اجاره داده شده، صرف استفاده از این فرم به‌تنهایی قانون حاکم بر رابطه را تغییر نمی‌دهد.
به موجب مادهٔ ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اماکنی که پیش از تصویب آن قانون (۱۳۷۶/۰۵/۲۶) به اجاره داده شده‌اند از شمول آن مستثنا و حسب مورد تابع مقررات حاکم‌اند؛ تاریخ پیش از ۱۳۷۶ به‌تنهایی به معنای شمول قطعی قانون ۱۳۵۶ نیست.
بر پایهٔ اعلام طرفین، نخستین رابطهٔ استیجاری دربارهٔ این ملک از (تاریخ نخستین رابطهٔ استیجاری) آغاز شده؛ تاریخ نخستین تصرف جداگانه اعلام نشده است. این اعلام به‌تنهایی قانون حاکم را تعیین نمی‌کند.
برای تشخیص قانون حاکم، تاریخ آغاز نخستین رابطهٔ استیجاری، استمرار تصرف، قراردادهای بعدی، انتقال مالکیت و اسناد مربوط بررسی میشود.
قرارداد حاضر صرفاً با عنوان خود، حقوق احتمالی ناشی از روابط پیشین را ساقط یا تبدیل نمی‌کند؛ مگر اینکه توافق معتبر و مجاز قانونی دربارهٔ آن به‌صراحت منعقد شود.
ممکن است قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ یا مقررات و قراردادهای پیشین اعمال شود؛ این نتیجه فقط از تاریخ قرارداد جدید به‌تنهایی به دست نمی‌آید.
مبنا: مادهٔ ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶.
مادهٔ ۱۷: نسخه‌ها، شهود و امضا
این قرارداد در سه نسخهٔ متحدالمتن و با پیوست‌های شمارهٔ (شمارهٔ پیوست‌ها) تنظیم شد.
نسخهٔ موجر: (نسخهٔ موجر).
نسخهٔ مستأجر: (نسخهٔ مستأجر).
نسخهٔ بنگاه/مرجع ثبت: (نسخهٔ بنگاه/مرجع ثبت).
شاهدان با امضای این سند، حضور و امضای طرفین را گواهی میکنند. درج دو شاهد در مسیر ثبت سامانه‌ای مطابق مقررات مربوط انجام میشود. نبود شاهد به‌تنهایی در این متن به‌عنوان حکم قطعی بطلان اعلام نمی‌شود، مگر قانون خاص یا مرجع صالح نتیجهٔ دیگری مقرر کند.
موجر: (نام)، کد ملی (کد ملی).
مستأجر: (نام)، کد ملی (کد ملی).
شاهد اول: (نام)، کد ملی (کد ملی).
شاهد دوم: (نام)، کد ملی (کد ملی).
مبنا: مادهٔ ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای فرایند ثبت و اخذ شناسهٔ رهگیری.
