محاسبه قسط وام مسکن چگونه انجام می‌شود؟

قسط ثابت ماهانهٔ وام مسکن یعنی چه؟

برای محاسبه قسط وام مسکن، سه ورودی اصلی لازم است: مبلغ اصل وام، نرخ سود سالانه و مدت بازپرداخت. محاسبه‌گر ملک‌دان برای حالت قسط ثابت ماهانه از فرمول استاندارد استفاده می‌کند؛ یعنی در حالت عادی، مبلغ قسط ماهانه در طول دوره ثابت می‌ماند و سهم سود و اصل داخل هر قسط به‌تدریج تغییر می‌کند.

فرمول محاسبه این است: قسط = P×r÷(۱−(۱+r)^−n). در این فرمول P اصل وام، r نرخ سود ماهانه و n تعداد کل اقساط است. نرخ سود ماهانه نیز از تقسیم نرخ سود سالانه بر ۱۲ به دست می‌آید.

• P = مبلغ اصل وام
• r = نرخ سود سالانه ÷ ۱۲
• n = تعداد ماه‌های بازپرداخت
• خروجی = مبلغ قسط ثابت ماهانه

هشداراین محاسبه برای وام‌هایی است که بازپرداخت آن‌ها با روش قسط ثابت ماهانه انجام می‌شود. اگر بانک برای یک تسهیلات روش پلکانی، دوره تنفس، نرخ متغیر یا ترکیب چند تسهیلات داشته باشد، قسط واقعی ممکن است با خروجی یک مدل ساده قسط ثابت متفاوت شود.

محاسبه اقساط وام مسکن با چه اطلاعاتی انجام می‌شود؟

در ساده‌ترین حالت، کافی است مبلغ وام، نرخ سود سالانه و مدت بازپرداخت را وارد کنید. مثلاً اگر اصل وام ۱ میلیارد تومان، نرخ سالانه ۲۲٫۵٪ و مدت بازپرداخت ۱۴۴ ماه باشد، نرخ ماهانه ۱٫۸۷۵٪ است و محاسبه‌گر قسط ثابت را از همین سه ورودی به دست می‌آورد.

واحد قسط همان واحد مبلغ وام است: اگر مبلغ را به تومان وارد کنید، قسط هم به تومان است؛ برای معادل ریالی، عدد را در ۱۰ ضرب کنید.

این عدد چطور حساب می‌شود؟

فرض کنیم برای یک نمونه، مبلغ وام ۱٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، نرخ سود سالانه ۲۲٫۵٪ و مدت بازپرداخت ۱۴۴ ماه باشد. برای اجرای دقیق فرمول، مبلغ را به ریال تبدیل می‌کنیم: P برابر ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است.

هشداراعداد بالا با فرمول قسط ثابت، نرخ ۲۲٫۵٪ و ۱۴۴ قسط ساخته شده‌اند؛ نرخ، مدت، کارمزد و بیمهٔ وام خودتان را از قرارداد همان بانک بردارید و در محاسبه‌گر بگذارید تا قسط واقعی را ببینید.

قسط وام مسکن ۱۴۰۵ چقدر می‌شود؟

یک قسط واحد برای همه وام‌های مسکن در ۱۴۰۵ وجود ندارد. مبلغ قسط به نوع تسهیلات، سقف وام، نرخ سود، مدت بازپرداخت و روش پرداخت بستگی دارد. برای همین، پیش از محاسبه نوع وام خود را مشخص کنید و مبلغ، نرخ و مدت همان وام را در محاسبه‌گر وارد کنید.

برای نمونه، بانک مسکن در شهریور ۱۴۰۵ از افزایش سقف تسهیلات خرید از محل اوراق خبر داده است: سقف انفرادی خرید در تهران ۱۰ میلیارد ریال، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸ میلیارد ریال و در سایر مناطق شهری ۶ میلیارد ریال اعلام شده است. سقف خرید بستگان نیز به‌ترتیب ۲۰، ۱۶ و ۱۲ میلیارد ریال اعلام شده است. این ارقام مربوط به سقف تسهیلات خرید از محل اوراق‌اند و نباید به همه انواع وام مسکن تعمیم داده شوند. (tasnimnews.ir)

در همان اعلام، برای تسهیلات خرید مشمول قانون جوانی جمعیت (وام مسکن فرزند)، افزایش ۲۵٪ به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال تا سقف چهار فرزند، با شرایط ذکرشده در گزارش، و نرخ سود ۲۲٫۵٪ اعلام شده است؛ دوره بازپرداخت این تسهیلات اضافه در روش ساده حداکثر ۱۲ سال و در روش پلکانی حداکثر ۱۰ سال گزارش شده است. (tasnimnews.ir)

محاسبه سود وام مسکن چه تفاوتی با قسط ماهانه دارد؟

قسط ماهانه و سود کل دو خروجی متفاوت‌اند. قسط ماهانه مبلغی است که در هر سررسید پرداخت می‌شود؛ سود کل، مجموع پرداخت‌های دوره منهای اصل وام است. با ثابت بودن مبلغ قسط، سهم سود در ابتدای دوره بیشتر است و با کاهش مانده اصل وام، سهم اصل در اقساط بعدی افزایش پیدا می‌کند.

اگر وام شامل هزینه‌هایی غیر از سود باشد، مجموع هزینه واقعی تسهیلات ممکن است با «سود محاسباتی» این ماشین‌حساب یکی نباشد. هزینه خرید اوراق، کارمزدها، بیمه و هزینه‌های جانبی باید جداگانه بررسی شوند.

وام خرید بانک مسکن با اوراق چه سقفی دارد؟

طبق اعلام مدیرعامل بانک مسکن در شهریور ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید از محل اوراق برای متقاضی انفرادی در تهران ۱ میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان شده است. برای خرید مشارکتی بستگان، سقف‌های اعلام‌شده دو برابر این مقادیر است: ۲ میلیارد، ۱٫۶ میلیارد و ۱٫۲ میلیارد تومان. (tasnimnews.ir)

نرخ و مدت بازپرداخت را نباید از سقف وام نتیجه گرفت. نرخ تسهیلات خرید از محل اوراق خارج از بافت فرسوده ۲۲٫۵٪ و بازپرداخت در روش ساده حداکثر ۱۲ سال اعلام شده است؛ شرایط روز را پیش از اقدام از شعبه بپرسید. (bank-maskan.ir)

جدول زیر سقف‌های اعلام‌شده را با قسط ماهانهٔ هر سقف کنار هم می‌گذارد؛ قسط با نرخ ۲۲٫۵٪ و ۱۴۴ قسط ماهانه به روش قسط ثابت حساب شده است.

هشدارسقف وام، مبلغی است که امکان دریافت تسهیلات را نشان می‌دهد؛ قسط واقعی باید با نرخ و مدت همان تسهیلات محاسبه شود.

در مادهٔ ۴ قانون جهش تولید مسکن آمده است: «بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست درصد(۲۰%) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، …» برای وام‌گیرنده یعنی بخشی از تسهیلات هر سال قانوناً به مسکن می‌رسد؛ قسط واقعی را نرخ و مدت همان تسهیلات می‌سازد.

وام مسکن یکم، جوانان و زوجین چگونه در محاسبه‌گر وارد می‌شوند؟

وام مسکن یکم، وام مسکن جوانان و وام مسکن زوجین نام یک مبلغ ثابت نیستند. هرکدام شرایط، زمان افتتاح یا سپرده‌گذاری، سقف، نرخ و مدت خاص خود را دارند. برای محاسبهٔ قسط این وام‌ها، مبلغ، نرخ و مدتی را که بانک برای پروندهٔ شما اعلام کرده در محاسبه‌گر وارد کنید.

برای حساب پس‌انداز مسکن جوانان، بانک مسکن در صفحهٔ رسمی خود به نرخ سود و حداکثر مدت بازپرداخت اشاره کرده است؛ اما سقف‌ها با توجه به برنامه سپرده‌گذاری و شرایط حساب تغییر می‌کنند. عدد دقیق حساب خود را از شعبه یا صفحهٔ همان حساب بگیرید. (bank-maskan.ir)

وام قرض‌الحسنهٔ مسکن خانواده‌ها را چطور محاسبه کنیم؟

برای تسهیلات قرض‌الحسنه خرید، ساخت یا ودیعه مسکن خانواده‌های فاقد مسکن در سال ۱۴۰۵، بانک مرکزی دستورالعملی را به بانک‌های عامل ابلاغ کرده است. گزارش منتشرشده از این ابلاغ، برای خانواده دارای دو فرزند ۴ میلیارد ریال، دارای یک فرزند ۳٫۳ میلیارد ریال و زوج‌هایی که از سال ۱۳۹۹ به بعد ازدواج کرده‌اند ۲٫۱ میلیارد ریال را ذکر می‌کند و حداکثر بازپرداخت را ۱۰ سال گزارش می‌کند. (cbi.ir)

این تسهیلات با وام خرید بانک مسکن از محل اوراق یکی نیست و شرایط و بانک عامل جداگانه دارد؛ مبلغ و مدتی را که بانک عامل برای پروندهٔ شما تعیین کرده در محاسبه‌گر وارد کنید.

هشدارقرض‌الحسنه را با نرخ‌های سودی که برای تسهیلات خرید معمولی اعلام می‌شود یکی نکنید. اگر نرخ قراردادی صفر باشد، فرمول قسط ثابت به حالت ساده اصل وام تقسیم بر تعداد اقساط تبدیل می‌شود؛ اما هر هزینه یا کارمزد جداگانه باید مستقل بررسی شود.

وام مسکن روستایی چه تفاوتی با وام خرید دارد؟

وام مسکن روستایی یک محصول متفاوت از تسهیلات خرید واحد مسکونی شهری است و نباید سقف یا نرخ آن را با وام خرید بانک مسکن مخلوط کرد. معاون مسکن روستایی بنیاد مسکن در مهر ۱۴۰۵ مبلغ وام مسکن روستایی و مسکن محرومان را ۵۰۰ میلیون تومان با کارمزد ۵٪ و بازپرداخت ۲۰ ساله اعلام کرده است؛ شرایط روز را بنیاد مسکن و بانک عامل اعلام می‌کنند.

اگر مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان، کارمزد سالانه ۵٪ و مدت ۲۴۰ ماه را صرفاً به‌عنوان نمونه محاسبه قسط ثابت در نظر بگیریم، قسط ماهانه حدود ۳٬۲۹۹٬۷۷۹ تومان می‌شود.

محاسبه‌گر قسط وام مسکن چه فرض‌هایی دارد و کجا جواب نمی‌دهد؟

محاسبه‌گر قسط وام مسکن فقط روش قسط ثابت ماهانه را با نرخ سالانهٔ ثابت حساب می‌کند و هزینهٔ دیگری به عدد اضافه نمی‌کند. فرض‌ها و مرزهای محاسبه این‌هاست.

• نرخ ماهانه از تقسیم نرخ سالانه بر ۱۲ به دست می‌آید و مبلغ، قسط و سود همه به تومان‌اند.
• قسط به نزدیک‌ترین تومان گرد می‌شود. در جدول اقساط، سود هر ماه از ماندهٔ همان ماه گرد می‌شود و ردیف آخر مانده را دقیقاً صفر می‌کند؛ برای همین قسط ردیف آخر ممکن است چند تومان با بقیه فرق داشته باشد.
• اگر نرخ صفر باشد، قسط برابر اصل وام تقسیم بر تعداد ماه‌هاست و سودی وجود ندارد.
• اگر مبلغ یا مدت صفر باشد، قسط و جدول اقساط خالی می‌ماند.
• پلکانی بودن اقساط، دورهٔ تنفس، نرخ متغیر، کارمزد، بیمه و هزینهٔ خرید اوراق در محاسبه نیستند.

در مثال معمولی همین صفحه، با ۱ میلیارد تومان، نرخ ۲۲٫۵٪ و ۱۴۴ ماه، قسط ۲۰٬۱۳۷٬۶۲۰ تومان است. جدول اقساط، که سود را ماه‌به‌ماه گرد می‌کند، جمع پرداخت را ۲٬۸۹۹٬۸۱۷٬۴۵۶ تومان و سود کل را ۱٬۸۹۹٬۸۱۷٬۴۵۶ تومان نشان می‌دهد؛ یعنی کمتر از ۲۰۰ تومان بیش از رقم بی‌گرد مثال بالا.

مثال لبه، نرخ صفر است. فرض کنید تسهیلات ۲۱۰ میلیون تومان (۲٫۱ میلیارد ریال) با نرخ قراردادی صفر در ۱۲۰ ماه بازپرداخت شود.

یعنی با نرخ صفر هر ماه فقط ۱٬۷۵۰٬۰۰۰ تومان از اصل وام پس می‌دهید و در پایان دقیقاً همان ۲۱۰ میلیون تومان را برگردانده‌اید. هر کارمزد یا هزینهٔ جدا از این عدد است.

برای محاسبه قسط وام مسکن از چه فرمولی استفاده کنیم؟

اگر وام قسط ثابت دارد، فرمول زیر مبنای محاسبه است: قسط = P×r÷(۱−(۱+r)^−n). ابتدا نرخ سالانه را به نرخ ماهانه تبدیل کنید و سپس تعداد ماه‌های بازپرداخت را وارد کنید. اگر نرخ صفر باشد، قسط برابر اصل وام تقسیم بر تعداد ماه‌هاست.

برای نمونه، اگر اصل وام ۱ میلیارد تومان، نرخ سالانه ۲۲٫۵٪ و مدت ۱۴۴ ماه باشد، قسط ماهانه محاسباتی ۲۰٬۱۳۷٬۶۲۰ تومان است. برای ۲ میلیارد تومان با همان نرخ و مدت، قسط ماهانه دقیقاً دو برابر، یعنی ۴۰٬۲۷۵٬۲۴۰ تومان خواهد بود.

هشداراگر بانک اقساط شما را پلکانی (سال‌به‌سال افزایشی) تعیین کرده، قسط سال‌های بعد با این عدد فرق دارد؛ جدول اقساط قرارداد خود را ملاک بگیرید.